Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Nedan följer en redogörelse för vad som gäller och råd anpassade till din situation. Regler som är relevanta för din fråga finns i jordabalken och samäganderättslagen.

Vad innebär att någon i ett gåvobrev förbehåller sig nyttjanderätt?

Det är ganska vanligt att föräldrar ger bort en fastighet till sina barn under livstiden, men samtidigt förbehåller sig nyttjanderätt till fastigheten. När ett gåvobrev innehåller ett nyttjanderättsförbehåll är gåvan villkorad, d.v.s. gåvan ges under förutsättning att givaren får fortsätta använda fastigheten. För att undvika framtida missförstånd eller konflikter kan ett så kallat nyttjanderättsavtal upprättas. I ett nyttjanderättsavtal kan parterna exempelvis avtala om vad nyttjanderätten ska innebära i praktiken och vilka rättigheter respektive skyldigheter parterna ska ha.

Hur fungerar samäganderätt?

I samäganderättslagen finns regler om vad som gäller när två eller fler personer äger något, till exempel en fastighet, tillsammans. Enligt 2 § samäganderättslagen krävs samtliga delägares samtycke vid olika beslut som rör en samägd fastighet. En delägare kan alltså inte ensam bestämma att en samägd fastighet ska renoveras, hyras ut eller säljas. Detta gör att det kan vara svårt att äga en fastighet tillsammans med andra och det leder tyvärr ofta till konflikter.

Varje delägare har enligt 6 § samäganderättslagen rätt att ansöka om att fastigheten ska tvångsförsäljas på offentlig auktion. Denna möjlighet fungerar som en sista utväg när delägarna inte kan komma överens.

Samäganderättsavtal

Du skriver att din bror vill skriva ett äganderättsavtal. Mot bakgrund av informationen i din fråga verkar det som att det är ett samäganderättsavtal som din bror menar.

Vid samägande är det bra att upprätta ett avtal som reglerar hur den samägda egendomen ska hanteras och förvaltas. Ett samäganderättsavtal innehåller ofta skrivelser om hur mycket var och en äger, hur beslut ska fattas och hur det ekonomiska ansvaret ska fördelas. På Familjens Jurists hemsida kan du läsa mer om samäganderättsavtal.

Vad gäller i er situation?

Det kan finnas omständigheter i ert fall som jag inte känner till, vilket du bör ha i åtanke när du läser min bedömning nedan.

I gåvobrevet står det att nyttjanderätten gäller under förutsättning att nyttjanderättshavarna (era föräldrar) står för löpande kostnader såsom uppvärmning, fastighetsavgift, försäkring samt sedvanliga reparationer, underhåll och liknande. Du nämner att er pappa brukar måla/olja in och reparera fastigheten vid behov, vilket ju ligger helt i linje med skrivelsen i gåvobrevet. Era föräldrar har rätt att vara i stugan och är enligt villkoret i gåvobrevet även skyldiga att utföra sedvanliga reparationer m.m. Din brors inställning om att er pappa inte har rätt att vara i stugan utan er tillåtelse och att han inte heller har rätt att ”göra något i stugan” har inget stöd i gåvobrevet. Om det är så att era föräldrar inte betalat de kostnader som de ansvarar för enligt gåvobrevet så skulle det kunna leda till att era föräldrar inte har rätt att nyttja stugan, men det finns inget i din fråga som tyder på att så skulle vara fallet.

Du berättar också att din bror vill hyra ut stugan och du undrar om han kan göra det mot din vilja. Om du motsätter dig uthyrning av stugan har din bror inte rätt att hyra ut den, enligt regeln i 2 § samäganderättslagen. Alla delägare måste ju vara överens vid sådana beslut.

Sammanfattningsvis – din bror bör inte ha rätt att förbjuda din pappa att vara i stugan och han bör inte heller ha rätt att hyra ut stugan mot din vilja.

Rekommendation

Jag råder dig att först och främst försöka tala med din bror om hur du uppfattar situationen och om vad som gäller enligt lagen. Kanske kan du också involvera era föräldrar i samtalet. Er situation är komplicerad, särskilt eftersom det saknas nyttjanderättsavtal och samäganderättsavtal. Det kan vara svårt att upprätta sådana avtal när osämja redan uppstått, men om ni vill ge det ett försök hjälper våra duktiga jurister på Familjens Jurist gärna till.

Om ni inte kan komma överens, så råder jag dig att på egen hand boka tid med en av våra jurister. Via telefonmöte eller personligt möte kan du få råd om hur du bör gå tillväga för att iaktta dina och dina föräldrars rättigheter. Givetvis kan vi också företräda dig i domstol vid en eventuell framtida tvist.

Jag hoppas att du känner att du fick svar på din fråga! Har du andra funderingar så är du varmt välkommen att återkomma till oss på Fråga Juristen med en ny fråga.