Hej!

Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller. Det framkommer inte av frågan om ni var gifta eller sambos. Jag redogör för och hänvisar till bestämmelserna avseende bodelning vid äktenskapsskillnad. Förfarandet är liknande för sambos – dock ingår endast samboegendom.

Värdering
I en bodelning vidtas först värdering av tillgångarna och skulderna. Äktenskapsbalken (ÄktB) saknar regler om värdering och den praxis som finns på området är dispositiv, vilket innebär att det är möjlig för er att komma överens om annat. Vanligt förekommande är att man utgår från marknadsvärdet dagen då bodelningen sker (NJA 1975 s. 288). I praktiken sker värdering genom att ni kontaktar, en eller flera, auktoriserade värderingsmän för att få en uppfattning kring värdet.

Vid bestämmande av fastighetens värde för bodelning ska man ta hänsyn till den kapitalvinstskatt som en eventuell försäljning av fastigheten kan beräknas medföra för den part som erhåller fastigheten på sin lott (NJA 1975 s. 288). Utifrån nämnt rättsfall kan man även dra slutsatsen att det är möjligt att avräkna ett mäklararvode, detta följer av sedvänja.

Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan marknadsvärdet och  omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning samt utgifter för förbättringar för de år förbättringskostnaderna sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr. Det är således möjligt att göra avdrag för anskaffningsutgifter och förbättringsutgifter (44 kap. 13 och 14 §§, 45 kap. 11 § inkomstskattelagen).

När en fastighet säljs ska 22/30 av vinsten beskattas. Det är även möjligt att räkna ut skatten på vinsten genom att multiplicera vinsten med 22 procent (45 kap. 33 § inkomstskattelagen).

Jag ska försöka förtydliga metoden genom att exemplifiera i en beräkning.

Skatt
+ 1 000 000 kr (marknadsvärde)
- 600 000 kr (anskaffningskostnad)
- 20 000 kr (förbättringsutgifter)
= 380 000 kr är den uppskattade beskattningsbara kapitalvinsten.

380 000 * 22 % = 83 600 kr

Fritidshusets värde
+ 1 000 000 kr (marknadsvärde)
- 83 600 kr (latent skatt)
- 30 000 kr (mäklarkostnader) 
= 886 400 kr

Belopp att ta upp i bodelningen är således 899 600 kr. Även skulden till banken kommer tas upp i bodelningen.

Bodelning
Vid en bodelning tas varje makes giftorättsgods upp (10 kap. 1 § ÄktB). Från giftorättsgodset dras skulderna av (11 kap. 2 § ÄktB). Ni får då fram vad varje makes tillgångar är värda. Era tillgångar slås då samman och hälftendelas (11 kap. 3 § ÄktB). Ni har då fått fram ett värde båda makarna är berättigad till. Hur ni därefter fördelar egendomen mellan er kallas lottläggning (11 kap. 7 § ÄktB). Makarna har vid lottläggningen fördela på det sätt som önskas. Erhåller en make ett högre värde kommer denna make behöva utge en skifteslikvid till den andra maken.

Vad gäller i ert fall?
Jag saknar kännedom om samtliga uppgifter kring fritidshuset och har gjort en beräkning utifrån påhittade siffror. Uppställningen visar en "formel" för hur ni ska räkna.  Jag saknar även kännedom om hur tillgångarna ser ut i övrigt. Men genom bodelningen är det alltså möjligt att fördela egendom mellan makarna på ett sätt som gör att båda makarna erhåller lika stora lotter. Om det saknas andra tillgångar är det möjligt att den make som erhåller större tillgångar utger en skifteslikvid.

Saknas andra tillgångar kan man från ovan redovisat exempel dra slutsatsen att skifteslikviden, dvs. det belopp som den ena parten skulle behöva köpa ut den andra, uppgår till 43 200 kr, uträkning: (värde 886 400 kr - bolån 800 000 kr) / 2 - samt att bolånen övertas.

Jag hoppas du har fått svar på din fråga och att du förstår ungefär hur beräkningen görs. Behöver ni hjälp med att upprätta bodelningsavtal är ni varmt välkomna att boka en tid med våra erfarna jurister på ett kontor nära er, det kan ni göra här. Lycka till!