Hej och stort tack för att du valt att vända dig till oss på Fråga Juristen med din frågeställning. Nedan kommer jag kort försöka redogöra för vad som gäller i just ditt fall.

Samäganderätt
Eftersom ni båda står som ägare till villan så samäger ni fastigheten tillsammans. Enlig 1 § samäganderättslagen framgår det att om två eller flera äger egendom med samäganderätt så är huvudregeln att samtliga delägare äger lika mycket. Denna utgångspunkt kan dock motbevisas genom att den delägare som exempelvis betalat mer kan styrka detta med kvitto eller dylikt.

Sambors egendomsförhållanden
Era egendomsförhållanden träffas emellertid också av sambolagen (SamboL) eftersom ni är sambor. I 2 § st. 1 p. 2 SamboL anges att ett samboförhållande upphör först när samborna flyttar isär. Detta innebär att ni ännu är sambor i lagens mening, med undantag för om någon av er inte har ansökt om bodelningsförrättare eller väckt talan om rätt att bo kvar i bostaden (st. 2).

Av 3 § SamboL framgår vidare att sambors gemensamma bostad och bohag (möbler och dylikt) utgör samboegendom om egendomen har införskaffats för gemensamt bruk. Detta innebär att villan utgör samboegendom under förutsättning att den köptes inför eller under ert samboförhållande. Eftersom inga andra omständigheter framkommit och då du uppgett att ni köpte villan tillsammans så utgår jag från att ni var eller skulle bli sambor när villan köptes år 2000.

Bodelning mellan sambor
Enligt 8 § SamboL följer att när ett samboförhållande upphör så kan en av samborna begära att en bodelning ska ske. En begäran om bodelning ska framställas inom ett år efter att samboförhållandet upphörde. Om en sambo begär bodelning så ska samboegendomen ingå, vilket i ditt fall innebär att villan ska ingå i bodelningen. Det spelar alltså ingen roll vem som har betalat mest för samboegendomen, utan det avgörande blir om egendomen införskaffats för gemensamt bruk. Med tanke på att ni verkar använda villan som er gemensamma permanentbostad samt att den införskaffats av er båda tyder omständigheterna på att villan är att se som samboegendom.

I 14 § SamboL anges vidare att samboegendomen ska delas lika mellan samborna efter att skulderna som främst är kopplade till egendomen dragits av. Av paragrafen går således att utläsa att värdet av villan, efter att skulder reglerats, ska fördelas lika mellan er båda. Om ni inte har upprättat ett samboavtal enligt 9 § SamboL eller reglerat ett skuldförhållande mellan dig och din sambo i ett skuldebrev sedan innan så är huvudregeln att en likadelning ska ske, om inte ni gemensamt kommer överens om en annan fördelning.

Alternativ till försäljning
Då ingen av er kan köpa ut den andre, ta över lånen och då ni inte vill sälja så finns, precis som du säger, en möjlighet att reglera skuldförhållandet i ett skuldebrev. Eftersom ni emellertid inte löser lånet hos banken kommer ni båda att fortsätta vara solidariskt betalningsansvariga för detta. Att stå kvar som låntagare för något man inte längre äger kan vara en risk eftersom banken kan kräva betalning av er båda oavsett om ni har avtalat något annat sinsemellan. Den som således flyttar ut kan bli skyldig att betala lånet till banken om den andra slutar betala.

Önskar ni en liknande lösning rekommenderar jag hellre att du begär bodelning och att ni, efter att en bodelning genomförts, reglerar era respektive ägarandelar i ett samäganderättsavtal. Då står ni båda som ägare till huset och säljer det gemensamt längre fram. Nackdelen med denna lösning är att om det dröjer med en försäljning så kommer den sambo som flyttat ut även få ta del av värdeökningen.

Jag kan tyvärr inte svara på hur villan skulle värderas om ni skulle välja att bygga om denna till två lägenheter. Vad ni emellertid bör tänka på i detta hänseende är att om ni båda äger villan så äger ni troligtvis också marken eller tomten som villan är belägen på. En villa är enligt 2:1 jordabalken att anse som ett fastighetstillbehör, vilket innebär att villan tillhör marken som villan står på. Även om ni delar upp villan i två lägenheter kommer ni troligtvis inte kunna klyva marken eller villan i två lika stora delar. Om ni inte vill äga villan och marken gemensamt så avråder jag er från detta alternativ.

Sammanfattning och rekommendation
Såsom ägarförhållandena ser ut just nu så verkar ni samäga villan. Utgångspunkten vid samägande är att alla ägare äger lika mycket om inte annat kan visas. Om din sambo betalat mer och kan styrka detta så kan ägarandelarna förskjutas vid en eventuell tvist. Om villan emellertid införskaffades inför eller under er samborelation så utgör den samboegendom och kan komma att delas i en bodelning. För att en bodelning ska ske så krävs det att en av er begär det inom ett år efter att samborelationen upphört.

Efter en bodelning kan ni antingen reglera skulden i ett skuldebrev eller upprätta ett samäganderättsavtal för att säkerställa den ena sambons rätt till framtida ersättning. I båda fallen står ni båda dock som solidariskt betalningsansvariga för lånet. Om ni skulle välja att bygga om villan till två lägenheter så bör ni även i detta fall upprätta ett samäganderättsavtal, låta lånet kvarstå och dela på kostnaderna för att säkerställa att ni blir ersatta till lika stor del när villan väl säljs. Alternativt att ni säljer villan och delar på det värde som blir över efter att skulder, mäklararvode och latenta skatter betalats.

Önskar ni få hjälp med att upprätta bodelningsavtal, skuldebrev eller samäganderättsavtal är ni varmt välkomna att boka tid med någon av våra duktiga jurister på Familjens Jurist. Ni kan då välja att boka tid på ett kontor nära er. Vårt webbaserade bokningsformulär hittar ni HÄR.

Jag hoppas du fick svar på din fråga och önskar dig all lycka till i ditt fortsatta ärende.

Med vänliga hälsningar,
Sara