Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Vräkning vid otillåten upplåtelse i andra hand av bostadshyresrätt

        Hej!

        Vår vän B och hennes son D (14) har fått besked om vräkning. Under flera år har de hyrt en hyresrätt i andra hand, men personen som står på kontraktet har krävt att de ska stå som inneboende (vill inte lämna ifrån sig lägenheten). B gick med på den dealen under tiden som papperslös då hon inte hade så många alternativ (nu har hon såväl PUT, fast jobb och sen i våras svenskt medborgarskap).
        Nå. Värden har upptäckt att personen som står på kontraktet inte bor i lägenheten, och vräker därför denne och hans ”inneboende”.
        Vad kan göras? Det är ju B som är den utsatta och utnyttjade parten, har hon inget besittningsskydd? Jag vet på rak arm inte hur länge familjen har bott i lgt, men om de var papperslösa vid inflytt och nu är medborgare bör det vara minst fem år.
        Gör det ngn skillnad att D är minderårig och går i skolan i närheten? Har soc nåt ansvar att hjälpa till?
        Tack på förhand!

        Rådgivarens svar

        2018-08-27

        Hej! Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din juridiska frågeställning. Nedan följer en redogörelse där jag förklarar hur rättsläget ser ut utifrån de omständigheter som du nämner i ditt fall. Jag ger dig också tips på hur du kan gå vidare med ditt ärende. I det här fallet är det kapitel 12 jordabalken (nedan förkortat JB)  som blir aktuell.

        Inneboende eller andrahandshyresgäst?

        Enligt 12 kap. 39 § JB får inte en hyresgäst utan hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande. Det finns undantag till detta och det är främst där hyresnämnden lämnar tillstånd för andrahandsuthyrning utifrån 12 kap. 40 § JB. Om en hyresgäst utan samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand är hyresvärden berättigad att säga upp avtalet enligt 12 kap. 42 § JB.

        Vid en andrahandsuthyrning krävs alltså tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden, men tillstånd krävs inte om det är fråga om en inneboende. 12 kap. 41 § JB säger att en hyresgäst i allmänhet har rätt att utan särskilt tillstånd ha en inneboende i sin lägenhet, så länge det inte leder till men för hyresvärden. Vad definierar en inneboende?  Om personen har en osjälvständig tillgång till lägenheten anses man ofta som inneboende. Det kan exempelvis vara att förstahandshyresgästen bor kvar i lägenheten och att den inneboende endast använder sig av en avgränsad del av bostaden.

        En andrahandshyresgästs besittningsskydd

        En andrahandshyresgäst har ett besittningsskydd om hyresförhållandet har varat längre är två år i följd enligt 12 kap. 45 § första punkten JB. Däremot är besittningsskyddet svagt och det gäller endast gentemot förstahandshyresgästen, om exempelvis denna skulle vilja flytta tillbaka in i lägenheten. Det gäller inte mot hyresvärden eftersom andrahandshyresgästen inte har något avtal med denna part.

        Kan barn vräkas?

        Enligt 2 kap. 1 § socialtjänstlagen (nedan förkortat SoL) har kommunerna det yttersta ansvaret för att enskilda får det stöd de behöver. Specifikt har socialnämnden ansvar att verka för att barn och unga växer upp under trygga och goda förhållanden, se 5 kap. 1 § SoL. 11 kap. 1 § SoL säger att socialnämnden ska utreda vad som kommer till nämndens kännedom om det är något som kan föranleda en åtgärd av nämnden.

        Socialtjänsten ska enligt Socialstyrelsens riktlinjer förebygga och förhindra avhysningar från bostäder, de ska bland annat ge stöd till den enskilde vid hot om avhysning, men även i samband med att en avhysning verkställs (se här). Lagstiftningen ger dock tyvärr inget direkt skydd för barn som riskerar att vräkas.

        Däremot säger rättsfallet NJA 2013 s. 1241 att barnens rättigheter och barnets bästa måste vägas in vid en vräkning av en barnfamilj. Det fallet handlade om en tvångsförsäljning av en barnfamiljs bostad p.g.a. skuldindrivning. Högsta domstolen valde att häva en tvångsförsäljning av bostaden eftersom detta skulle leda till betydande olägenheter för familjen och barnen.

        Bedömningen i B:s fall

        Din vän B kommer inte att räknas som en inneboende eftersom hon säkert hade tillgång till hela lägenheten och bodde där utan att den faktiska hyresgästen bodde i lägenheten. Du nämner även att dealen egentligen rörde en andrahandsuthyrning, trots att B stod som inneboende på själva avtalet.

        Eftersom det rör sig om en uthyrning i andra hand är den troligtvis otillåten då förstahandshyresgästen inte verkar ha bett om samtycke från hyresvärden att hyra ut lägenheten. Eftersom det är en otillåten andrahandsuthyrning har hyresvärden rätt att säga upp avtalet och vräka B och hennes son D.

        Du nämner att du tror att B och sonen har bott i lägenheten i minst 5 år. Troligtvis har B ett visst besittningsskydd till lägenheten. Men tyvärr gäller endast besittningsskyddet mot förstahandshyresgästen och inte mot hyresvärden. Besittningsskyddet skyddar tyvärr inte mot en vräkning.

        Det gör en viss skillnad att att sonen D är minderårig och ett barn. Socialen har ett visst ansvar, de måste stödja familjen, i vissa fall bör de också avvärja en vräkning.  För att veta vilket stöd som kommunen kan ge är det bäst att kontakta dem och berätta om situationen. Ni kan även utifrån rättsfallet NJA 2013 s. 1241 bestrida vräkningen. I så fall kan ni skicka in en ansökan till hyresnämnden (se deras hemsida här). Hur stor framgång ni skulle vinna med detta är inte säkert eftersom fallet där gällde en avhysning p.g.a. skuldindrivning och inte p.g.a en otillåten andrahandsuthyrning. Även om detta fall kom 2013 så sker det även vräkningar av barnfamiljer idag.

        Sammanfattning och rekommendation

        En hyresgäst får inte utan en hyresvärds tillåtelse hyra ut en hyresrätt i andra hand. I det fall en hyresgäst gör detta ändå kan hyresvärden säga upp avtalet med hyresgästen och vräka andrahandshyresgästen. Att ha en inneboende är inte samma sak som att ha en andrahandshyresgäst, för en inneboende krävs inget tillstånd.

        Om en hyresvärd väljer att vräka en barnfamilj har Socialen ett ansvar att hjälpa till med stöd under vräkningen. Däremot finns det ingen lag som förbjuder vräkningar av barn. Men ett rättsfall från Högsta domstolen säger att ett barns bästa ska vägas in vid en vräkning av en barnfamilj.

        I B:s fall rekommenderar jag att kontakta Socialen i kommunen först och se vad de kan göra. Kanske kan de hjälpa till att avvärja vräkningen eller finnas till som stöd under vräkningen. Kanske kan de hjälpa till att söka efter en ny bostad för B och D. Det kan också vara aktuellt att vända sig till Hyresnämnden och se vad de kan göra. Enligt deras egen hemsida kan den som hyr i andra hand ta över hyresrätten om avtalet mellan förstahandshyresgästen och hyresvärden har upphört. Däremot måste då hyresvärden frivilligt välja att teckna ett avtal med B i detta fall. Om inte hyresvärden vill det skulle en ansökan om tvistelösning hos dem kanske fungera (se här).

        Jag hoppas att jag har besvarat din fråga på ett tillfredsställande sätt. Om du har några följdfrågor eller om du tycker att något är oklart kan du alltid vända dig tillbaka till Fråga Juristen. I annat fall önskar jag B all lycka till i denna situation.

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden