Hej! Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan följer en redogörelse om hur rättsläget ser ut utifrån de omständigheter du har nämnt. I ditt fall är det främst Skatteverkets vägledning på ämnet som blir aktuell. Men även inkomstskattelagens (nedan förkortad IL) regler om avyttring av fastighet blir intressanta.

Inköpspriset av villan

Inköpspriset på en bostad är den köpeskilling för fastigheten som man har betalat med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad och eventuell stämpelskatt. Man ger inte avdrag för eventuella lån som finns.

I ditt fall var inköpspriset på villan 1.475.000 kr. Vidare betalade du ca. 40.000 kr för pantbrev och lagfart. I detta fall är det osäkert om pantbrevet ska räknas med i inköpspriset eftersom ett pantbrev hör tillsammans med lånen (detta kan du fråga Skatteverket eller en jurist om). Om du har en enskild kostnad för lagfarten får du lägga till det till inköpspriset.

För att få lagfart idag betalas en stämpelskatt på 1,5 procent av inköpspriset plus en avgift på 825 kr (se Lantmäteriets hemsida). Enligt min beräkning blir kostnaden för lagfarten då 22.950 kr (om du har en annan kostnad för lagfarten tar du natruligtvis den). Inköpspriset för villan beräknas då vara ca. 1.498.000 kr.

Hur räknar man ut vinsten och vinstskatten på en fastighet?

Enligt skatteverkets vägledning ska man använda följande uppställning för beräkning av vinsten:

Försäljningspriset och försäljningsutgifter

Vi antar att försäljningspriset är 3.300.000 kr eftersom de är vad din fastighet som mest kan inbringa i försäljningen. Normalt beräknar man vinsten efter att man har sålt fastigheten. När du har sålt får du lägga in det verkliga försäljningspriset i uträkningen.

Man får dra av en hel del olika försäljningsutgifter, exempelvis märklararvode, utgifter för försäkring mot dolda fel och enerideklaration. Tillsammans uppgår dessa kostnader till 104.600 kr för dig. Jag har inte räknat med utlösen för det bundna lånet eftersom det tillhör till det lån du har på huset. Däremot kan jag har fel på denna punkt, och du kan kontrollera detta genom att kontakta Skatteverkets kundtjänst. Du kan även anlita en jurist som hjälper dig med detta.

Inköpspris

I förra avsnittet bedömdes vilket inköpspris som skulle användas. Detta beräknades till ca. 1.498.000 kr. Denna summa får man också göra avdrag för vid beräkning av vinsten.

Förbättringsutgifter

Man får göra avdrag för vissa av de förbättringsutgifter som man har haft, se 45 kap. 11 - 12 §§ IL. När det gäller förbättringsutgifter skiljer man mellan grundförbättringar och reparationer. Grundförbättringar kan vara ny-, till- och ombyggnationer, och då får du dra av hela utgiften som du har haft. Reparationer  kan innebära att du renoverar utan att du bygger om. Man får endast dra av reparationskostnaden om man har haft den det året man säljer fastigheten eller de fem föregående åren.

Vad gäller de förbättringar du gjorde 2017 så får du dra av dem, oavsett om de är grundförbättringar eller bara reparationer. Du angav att du 2008 renoverade villan. Om det endast var reparationer kan man inte dra av dem, men om de är grundförbättringar får du göra avdrag. För att avgöra huruvida det är reparationer eller grundförbättringar så se länkarna i stycket ovan. Jag väljer att endast göra avdrag med de förbättringar du gjorde 2017 eftersom det är osäkert huruvida du kan räkna med förbättringskostnaderna 2008. Det avdragsgilla beloppet blir då 170.000 kr.

Återföring av eventuellt uppskovsbelopp

Om du har fått uppskov med vinsten vid en tidigare försäljning ska du återföra uppskovsbeloppet till beskattning nu när du säljer fastigheten. Du har inte nämnt att de har något tidigare uppskovsbelopp så därför tar jag inte med det i denna beräkning.

Vinsten på fastigheten i ditt fall

Nu när vi preliminärt vet vilka belopp som ska användas kan vi göra en beräkning av vinsten du gör på försäljningen av fastigheten:

Enligt den informationen du har gett blir vinsten 1.527.400 kr. Vinsten ska beskattas med 22 % enligt 45 kap. 33 § IL. Enligt detta ska du betala ca. 336.028 kr i vinstskatt.

Detta är endast ett exempel utifrån den information som du har gett, det kan vara så att du får dra av mer av de förbättringsutgifter som du har haft. I sådana fall kommer vinsten att bli annorlunda och därmed betalar du också en annan vinstskatt.

Sammanfattning

Inköpspriset för din villa bör beräknas utifrån vad du betalade för den med tillägg för inköpsprovision och lagfartskostnad. I ditt fall blir inköpspriset ca. 1.498.000 kr.

För att räkna ut vinsten på fastigheten används försäljningspriset. Sedan får man göra avdrag för försäljningsutgifter, inköpspriset på fastigheten och för de förbättringsutgifter man har haft. Vinsten som man sedan har beräknat ska beskattas med 22 %. I ditt fall blir den “preliminära” vinstskatten ca. 336.028 kr.

Jag hoppas att jag har svarat på dina frågor på ett sätt som är lättförståeligt även om detta svar är lite längre. Om du känner att du behöver mer hjälp med beräkningen av skatten kan du antingen kontakta Skatteverket som då kan hjälpa dig. Om du istället vill förlita dig på en jurist får du gärna boka en tid hos en av våra erfarna jurister på Familjens Jurist. Om du däremot har några följdfrågor på detta svar är du välkommen att vända dig tillbaka till Fråga Juristen så hjälper vi dig. Lycka till med försäljningen av villan!