Bostad & Fastighet
Villkorsändring vid arrende
En hamn i en stad består av en fritidshamn som arrenderas av ett segelsällskap. Inom området ligger en stugförening om 77 st arrendestugor som betalar sitt arrende direkt till kommunen.
Vägen till stugorna måste passeras via segelsällskapets arrende. Nu sätter segelsällskapet upp en bom som öppnas med tagg under perioden juni-juli-augusti. Kravet är att stugägarna för transport med fordon till sitt arrende krävs att betala för tagg till bom med 200 kr i år och sedan påföljande 500 kr per år. Hamnen är statligt finansierad och min fråga är. Har man rätt att ställa och kräva denna avgift för att stugägarna skall ha tillträde till sitt arrende? Anledningen till bommen är att det inom hamnområdet finns en badplats och brygga som sköts av kommunen där det kan bli betydande trafik fina dagar. Tillgången för de som betalar för att sjösätta båtar med trailer blir hindrade att få plats för att ställa upp trailer och bil under sin utflykt på havet. Min uppfattning är att stugägare skall ha full rätt att med fordon nå sin stuga för nödvändig avlastning och hämtning av bl.a äldre människor som annan tyngre last utan att krävas på betalning. Hur kan man hävda sin rätt och har man någon möjlighet att påverka förhållandet. Mitt förslag är att stugägare betalar en engångskostnad på 100 kr för tillgång till en tagg. Kan arrendenämnden kopplas in? Tacksam till förslag hur man bör gå vidare i denna fråga.
Rådgivarens svar
2017-07-24
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga!
Jag förstår din frustration över den extra avgiften. Allmänna bestämmelser om arrende hittar du i 8 kap jordabalken. Stugorna utgör ett bostadsarrende, varför även 10 kap jordabalken om bostadsarrende blir tillämpliga. Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.
Vad gäller enligt lagen?
Avtal om arrende ska upprättas skriftligen och i detta avtal ska samtliga avtalsvillkor anges. Ändringar eller tillägg som inte upprättas skriftligen gäller inte, se 8 kap 3 § jordabalken. Både jordägaren och arrendatorn kan begära villkorsändring. Den part som vill ha villkorsändring ska meddela sin motpart om detta genom ett skriftligt meddelande. Villkorsändring får endast ske inom samma tidsfrist som gäller när någon av parterna vill säga upp avtalet. Uppsägning och villkorsändring av bostadsarrende ska ske senast ett år före arrendetidens utgång, se 10 kap 3 § jordabalken. Om parterna inte är överens kan man vända sig till arrendenämnden, se 8 kap 30 § jordabalken. Detta ska ske senast två månader innan den löpande arrendetiden har gått ut. Arrendenämndens beslut kan i sin tur överklagas till hovrätten.
Om arrendatorn anser att hen har rätt till nedsättning av arrendeavgiften eller att hen har en annan motfordran hos jordägaren kan arrendatorn dra av motsvarande belopp från arrendeavgiften och deponera detta belopp hos länsstyrelsen, se 8 kap 12 a § jordabalken. Länsstyrelsen förvarar då dina pengar på ett särskilt konto.
Vad gäller i ditt fall?
Jag förstår det som att jordägaren till arrendestugorna är kommunen eftersom ni betalar er arrendeavgift till denna. Jag förstår det även som att det är denna kommun som kräver att ägarna till stugorna ska betala extraavgiften för tagg till bommen. Detta krav är en ändring av de ursprungliga villkoren. Om det i ert avtal inte redan står något om en framtida bom eller tagg måste jordägaren begära villkorsändring. Alla nya villkor förutsätter att ni som parter är överens och att detta villkor införs i ert avtal. Eftersom ni inte är överens om att betala för taggen kan jordägaren, som vill ändra villkoren, vända sig till arrendenämnden. Arrendenämnden medlar då i avtalstvisten. Om du efter arrendenämndens beslut fortfarande är missnöjd kan du överklaga beslutet hos hovrätten. Om arrendenämnden, eller hovrätten i det fall beslutet överklagas, ändrar villkoren på ett sätt som du inte vill godta har du rätt att säga upp arrendeavtalet. Uppsägningen ska ske senast två månader efter den dag då beslutet eller domen vann laga kraft.
Du kan alltså motsätta dig denna villkorsändring vilket betyder att jordägaren får ta frågan vidare till arrendenämnden. Under tiden kan du deponera extraavgiften för taggen hos länsstyrelsen.
Jag hoppas att du fick vägledning i din fråga.
Med vänlig hälsning,
Sofia Berg
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.