Bostad & Fastighet
Villkorad överlåtelse av fastighet
Vi är 4 syskon som tillsammans ärvt ett fritidshus. Nu vill ena syskonet bli utköpt. Vi har efter mycket diskussion kommit fram till ett pris. Men nu vill syskonet som blir utköpt att det ska finnas med en klausul att hon ska kompenseras för mellanskillnaden mellan det pris vi sagt idag och försäljningspriset om vi säljer fastigheten inom 10 år. Är det vanligt med sådana klausuler och vad rekommenderar ni oss att göra? Fastigheten är i dåligt skick och vi som ska ha det kvar planerar att renovera och förbättra för flera hundratusen kronor, vilket ju kommer att öka priset på fastigheten. Kan vi om vi går med på hennes klausul ställa villkor som att vi till exempel får räkna bort den summa vi lagt ner på produkter och tjänster från försäljningspriset? Det känns heller inte helt rätt att hon under så lång tid får vara med på den naturliga inflationen som gör att värdet stiger. Har ni tips på hur vi kan lösa detta på ett sätt som blir så rättvist som möjligt?
Rådgivarens svar
2019-11-07
Hej, stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med dina frågor.
Lösa ut en delägare i en fastighet
Man kan fritt komma överens om ett pris som ni vill lösa ut ert syskon för. Vanligtvis använder man sig av marknadsvärdet och gör avdrag för beräknad vinstskatt och mäklararvode. Är arvskiftet redan genomfört, vilket jag tolkar det som i ert fall kommer även ditt syskon förmodligen att få betala vinstskatt efter försäljningen. Det blir därmed som att ditt syskon betalar vinstskatt två gånger varför det är brukligt i ett sådant fall att inte räkna med vinstskatten. Men som jag poängterade tidigare kan ni komma överens om priset själva utan att beakta vad som är brukligt eller inte.
Klausul om eventuell framtida kompensation
När ni löst ut ert syskon finns det inget som säger att hen har rätt till en ev. framtida vinst. För att så ska vara fallet måste man precis som ni är inne på avtala om det. Ett exempel på ett sådant avtal är en s.k kompensationsklausul. Sådana klausuler är dock inte otvistigt om hur man ska se på det. Generellt är villkorade överlåtelser något som lagstiftaren vill undvika. Varför giltigheten av ett sådant avtal kan diskuteras. I Jordabalken 4:1 stadgas att köpeskillingen ska anges vid en fastighetsöverlåtelse och att sidoavtal inte är giltiga. Ett annat tänkbart sätt att gå runt problemet är att upprätta ett separat avtal om kompensation till ert syskon med villkor om att förfallodagen sker då en försäljning aktualiseras och försäljningen går med vinst. Där bör det då även framgå att det ska räknas av kostnader för förbättrande reparationer samt naturlig inflation.
Slutsats
Att villkora överlåtelsen med en tilläggsklausul är lättare sagt än gjort. Vill ni göra det rekommenderar jag er att ta hjälp av en jurist så att det bli korrekt utformat, annars är risken att fastighetsöverlåtelsen inte blir korrekt genomförd. Vidare hade jag istället rekommenderat er att teckna ett separat avtal. Men, precis som du är inne på kanske det inte känns rättvist att syskonet ska få ersättning för huset och samtidigt ha rätt till en framtida vinst. Kanske att man då även bör dela på en eventuell framtida förlust? För allas del kan det vara en bra idé att prata igenom det igen. Kanske att ert syskon kan tänka sig en högre ersättning och då inte villkora överlåtelsen. Det kan även vara bra att kontakta en mäklare som får värdera huset och en jurist som hjälper er att upprätta handlingar. Inforamtion om våra tjänster hittar ni här. Därmed kan alla parter känna sig rättvist behandlade och ni undviker en eventuell framtida konflikt om fastigheten.
Hoppas ni tycker att ni har fått svar på era frågor.
Vänligen,
Elna
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.