Hej, stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med dina frågor. Nedan finner du en redogörelse av rättsläget och vad som gäller i ert fall utifrån den informationen jag har fått. Då det kan vara svårt att ge ett fulltäckande svar rekommenderar jag er att boka tid hos en jurist. Information om vilka tjänster vi erbjuder hittar du här. 

Finns det något juridiskt skydd för mina föräldrar? 

Om det finns något skydd för dina föräldrar rent juridiskt beror på om gåvan är förenad med villkor. Vid överlåtelse av en fastighet genom gåva till barnen är det relativt vanligt att man gör det med villkor om livslång nyttjanderätt. Det ska då vara antecknat i gåvobrevet att gåvan är förenad med villkor. Det är även bra att upprätta ett nyttjanderättsavtal där man stipulerar villkoren som ska gälla. Vem som ska stå för olika kostnader under tiden och liknande.  

Har man inte förenat gåvan med villkor finns det risk för att dina föräldrar rent juridiskt inte har något skydd för att bo kvar om din syster kräver försäljning. 

Vinstskatt 

Möjligtvis att det finns en klok anledning till att ni har valt att gå tillväga som ni har gjort. Men, eftersom arvskatten och gåvoskatten är avskaffad ser jag ingen anledning till att ge bort fastigheten i små delar. Ett enklare alternativ, som jag ser det, hade varit att skriva ett testamente. Då hade era föräldrar inte behövt krångla med gåvobrev och nyttjanderätt. 

Någon gåvoskatt eller arvsskatt finns som sagt inte men det betyder inte att ni kommer undan skatten vid en försäljning. Vid försäljning kommer ni fortfarande få betala reavinstskatt. Reavinstskatt är vinst på kapital, det innebär att man betalar skatt för den vinst man gör när man säljer en fastighet för mer än man förvärvade den för. 

Så här räknar ni ut reavinstskatt
+ Försäljningspris 
Sedan drar ni av följande: 
-Försäljningsutgifter 
-Inköpspris och lagfartskostnad m.m (här använder tar ni priset som era föräldrar förvärvade fastigheten för)
-förbättringsutgifter 

För privatbostadsfastighet skattar man för 22/30 delar av vinsten med en skattesats på 30%. 

Samägande av fastighet och tvångsförsäljning 

När en fastighet ägs av två personer gemensamt blir samäganderättslagen tillämplig. Huvudregeln enligt 2 § samäganderättslagen krävs samtliga parters samtycke fören försäljning. I 6§ stadgas dock et undantag. Var och en av delägarna har enligt 6§ rätt att ansöka vid domstol om att godset för gemensam räkning ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Hela fastigheten utbjuds då till försäljning. För att undvika försäljning i en sådan situation krävs att man visar synnerliga skäl. I praxis har ”synnerliga skäl” tolkats strängt. Endast i rena undantagsfall torde det vara aktuellt. I NJA 1974 s. 490 var dåligt konjukturläge synnerliga skäl eftersom en försäljning hade varit förlustbringande. Det har även uttalats att sociala skäl kan vägas in. Vad det innebär får bli upp till domstol att avgöra. Jag ställer mig dock tveksam till att dina föräldrars boende situation skulle anses utgöra synnerliga skäl. 

Slutsats 

• Om era föräldrar har något skydd för sin nyttjanderätt beror på om gåvan varit villkorad
• Du och din syster är samägare till fastigheten, din syster kan därmed kräva försäljning om hon inte blir ”marknadsmässigt kompenserad” 

Hoppas du tycker att du blivit lite klokare av mitt svar. 

Vänligen, 

Elna