Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Villkor om livslång nyttjanderätt vid överlåtelse av fastighet

        Hej,
        Jag och min syster äger tillsammans det hus vi växte upp i. Mina föräldrar bor kvar där på sin ålders senhöst. Orsaken till vårt samägande är att föräldrarna på inrådan av en finansiell konsult skrev över huset på oss mot ett lån som de sedan efterskänkt ärligen med det tillåtna beloppet som undviker gåvoskatt. Deras tanke var att vi därmed skulle undvika arvskatt. Och att de skulle kunna bo kvar så länge det alls är möjligt.
        Nu vill min syster bli utköpt. Huset ligger i ett ganska attraktivt område så det innebär att jag måste ta ett lån att betala ränta på. Detta får mig att tveka - varför ska jag ta på mig en onödig kostnad när det rör sig om ett fåtal år. Samtidigt inser jag att min systers situation är ganska akut och jag skulle gärna hjälpa henne om villkoren är rimliga.Det räckte dock att jag antydde att jag skulle vilja bli kompenserad för räntekostnaden för att hon kände sig lurad och hotade med att begära tvångsförsäljning.
        Som jag ser det skulle en tvångsförsäljning vara en katastrof för mina föräldrar som klarar sig bra i huset med ett minimum av hemhjälp. Jag skulle absolut motsätta mig en sådan och jag förstår att skulle kunna anföra ett synnerligt skäl om det skulle gå så långt.

        Två frågor mot denna bakgrund:
        1. Finns det något juridiskt skydd för mina föräldrar?
        2. Vad säger lagen om min systers krav (som jag tolkar det) att bli fullständigt kompenserad enligt marknadsvärde ?

        Rådgivarens svar

        2019-07-17

        Hej, stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med dina frågor. Nedan finner du en redogörelse av rättsläget och vad som gäller i ert fall utifrån den informationen jag har fått. Då det kan vara svårt att ge ett fulltäckande svar rekommenderar jag er att boka tid hos en jurist. Information om vilka tjänster vi erbjuder hittar du här

        Finns det något juridiskt skydd för mina föräldrar? 

        Om det finns något skydd för dina föräldrar rent juridiskt beror på om gåvan är förenad med villkor. Vid överlåtelse av en fastighet genom gåva till barnen är det relativt vanligt att man gör det med villkor om livslång nyttjanderätt. Det ska då vara antecknat i gåvobrevet att gåvan är förenad med villkor. Det är även bra att upprätta ett nyttjanderättsavtal där man stipulerar villkoren som ska gälla. Vem som ska stå för olika kostnader under tiden och liknande.  

        Har man inte förenat gåvan med villkor finns det risk för att dina föräldrar rent juridiskt inte har något skydd för att bo kvar om din syster kräver försäljning. 

        Vinstskatt 

        Möjligtvis att det finns en klok anledning till att ni har valt att gå tillväga som ni har gjort. Men, eftersom arvskatten och gåvoskatten är avskaffad ser jag ingen anledning till att ge bort fastigheten i små delar. Ett enklare alternativ, som jag ser det, hade varit att skriva ett testamente. Då hade era föräldrar inte behövt krångla med gåvobrev och nyttjanderätt. 

        Någon gåvoskatt eller arvsskatt finns som sagt inte men det betyder inte att ni kommer undan skatten vid en försäljning. Vid försäljning kommer ni fortfarande få betala reavinstskatt. Reavinstskatt är vinst på kapital, det innebär att man betalar skatt för den vinst man gör när man säljer en fastighet för mer än man förvärvade den för. 

        Så här räknar ni ut reavinstskatt
        + Försäljningspris 
        Sedan drar ni av följande: 
        -Försäljningsutgifter 
        -Inköpspris och lagfartskostnad m.m (här använder tar ni priset som era föräldrar förvärvade fastigheten för)
        -förbättringsutgifter 

        För privatbostadsfastighet skattar man för 22/30 delar av vinsten med en skattesats på 30%. 

        Samägande av fastighet och tvångsförsäljning 

        När en fastighet ägs av två personer gemensamt blir samäganderättslagen tillämplig. Huvudregeln enligt 2 § samäganderättslagen krävs samtliga parters samtycke fören försäljning. I 6§ stadgas dock et undantag. Var och en av delägarna har enligt 6§ rätt att ansöka vid domstol om att godset för gemensam räkning ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Hela fastigheten utbjuds då till försäljning. För att undvika försäljning i en sådan situation krävs att man visar synnerliga skäl. I praxis har ”synnerliga skäl” tolkats strängt. Endast i rena undantagsfall torde det vara aktuellt. I NJA 1974 s. 490 var dåligt konjukturläge synnerliga skäl eftersom en försäljning hade varit förlustbringande. Det har även uttalats att sociala skäl kan vägas in. Vad det innebär får bli upp till domstol att avgöra. Jag ställer mig dock tveksam till att dina föräldrars boende situation skulle anses utgöra synnerliga skäl. 

        Slutsats 

        • Om era föräldrar har något skydd för sin nyttjanderätt beror på om gåvan varit villkorad
        • Du och din syster är samägare till fastigheten, din syster kan därmed kräva försäljning om hon inte blir ”marknadsmässigt kompenserad” 

        Hoppas du tycker att du blivit lite klokare av mitt svar. 

        Vänligen, 

        Elna 

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden