Hej och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller.

Fel i bostadsrätt

En första förutsättning för att en köpare ska kunna åberopa ett fel gentemot säljaren är att felet anses som ett fel enligt köplagens mening. Fel i bostadsrätt föreligger t ex om bostadsrätten inte överensstämmer med sådana uppgifter om bostadsrättens egenskaper som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet (köplagen 18 § första stycket). Relevanta uppgifter kan lämnas både skriftligt och muntligt.

Köparens undersökningsplikt

En andra förutsättning för att köpare ska kunna åberopa ett fel gentemot säljaren är att köparens undersökningsplikt är uppfylld. Vid köp av bostadsrätt har köparen normalt sett ingen undersökningsplikt före köp av bostadsrätt, men köparens möjligheter att göra gällande felpåföljder påverkas i två fall:

1. Köparen har trots allt undersökt bostadsrätten före köpet.
2. Säljaren har uppmanat köparen att undersöka bostadsrätten, men har trots denna uppmaning underlåtit att undersöka bostadsrätten.

I båda dessa situationer inskränkts köparens möjligheter att åberopa fel i bostadsrätten för sådant som köparen, med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, borde ha märkt vid undersökningen (köplagen 20 § andra stycket). I dessa situationer måste med andra ord köparens undersökningsplikt vara uppfylld för att köparen ska kunna åberopa fel gentemot säljaren. Vid bedömningen av om köparens undersökningsplikt är uppfylld beaktas hur långtgående undersökningen var eller borde ha varit och huruvida köparen haft praktiska möjligheter att vid undersökning upptäcka felet. Generellt sett är kravet på köparens undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt relativt lågt.

Påföljder vid fel i bostadsrätt

Är bostadsrätten felaktig och är undersökningsplikten uppfylld, kan köparen göra gällande bl a följande påföljder: avhjälpande eller prisavdrag och ibland även skadestånd (köplagen 30 §).

Vad gäller avhjälpande kan sägas följande. Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen, om avhjälpande kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren (köplagen 34 § första stycket). Om säljaren inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet, har köparen rätt till ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa det (köplagen 34 § tredje stycket). I första hand har alltså säljaren rätt att avhjälpa felet. Först om så inte sker har köparen rätt till ersättning för att själv avhjälpa felet.

Om prisavdrag kan sägas följande. Om avhjälpande inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen, får köparen kräva prisavdrag (köplagen 37 §). Säljaren ska alltså först ges en möjlighet att antingen avhjälpa felet själv, eller betala köparen för att denne ska avhjälpa felet. Om så inte sker har dock köparen rätt till prisavdrag.

Vad gäller i ditt fall?

Det faktum att tätskiktet sedan tidigare har underkänts utgör ett fel enligt köplagens mening. Detta betyder dock inte nödvändigtvis att du kan göra gällande detta fel gentemot säljaren. Denna möjlighet inskränkts nämligen om du antingen undersökt bostadsrätten innan köpet eller struntat i att undersöka bostadsrätten trots uppmaning från säljaren. Din möjlighet att åberopa fel inskränkts dock bara till sådana fel som du borde ha märkt. För att avgöra huruvida du borde ha märkt det aktuella felet eller inte måste en helhetsbedömning av samtliga omständigheter göras. Jag kan därför inte ge dig ett hundraprocentigt svar, men du borde inte ha några problem att åberopa felet gentemot säljaren om väggar och tak sett intakta och korrekt utförda ut.

Om du uppfyllt din undersökningsplikt så betyder det att du i första hand har en rätt att kräva att säljaren antingen själv avhjälper felet eller betalar dig för att avhjälpa felet. Om så inte sker har du istället rätt att kräva prisavdrag.

Jag hoppas det var svar på din fråga. Vill du läsa mer om bostadsrättsjuridik kan du göra det här på Familjens Jurists hemsida där du även kan boka tid för juridisk rådgivning via telefon. Har du några vidare funderingar är du även välkommen med en ny fråga.