Hej och tack för att ni vänder dig till Fråga Juristen med er fråga! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller i er situation.

Rättslig reglering

Den rättsliga regleringen för hyresförhållande hittas i jordabalkens tolfte kapitel och i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Privatuthyrningslagen gäller i den situationen då hyresvärden hyr ut en bostadstadslägenhet eller en del av en bostadslägenhet utanför näringsverksamhet för annat syfte än fritidsändamål (1§ privatuthyrningslagen). Privatuthyrningslagen gäller i princip i de fall som hyresvärden hyr ut sin egna bostad, om bostaden inte är en hyresrätt. Om det är flera lägenheter som är upplåtna av hyresvärden är det enbart för den första lägenheten som lagen är tillämplig på.

Jag tolkar frågan som att ni har hyrt ut er bostadsrätt under er utlandsvistelse, att ni inte hyr ut lägenheten som näringsverksamhet och att ni enbart hyr ut denna bostaden. Eftersom hyresgästerna ska flytta ut ur lägenheten för att sedan flytta in igen antar jag att det handlar om ett nytt hyresavtal. Därför svarar jag på frågan utifrån dessa förutsättningarna. Stämmer inte det så kan svaret bli ett annat, och då är ni välkomna att ställa en ny fråga. Jag utgår därför ifrån att privatuthyrningslagen är tillämplig på er situation.

Om det inte finns några bestämmelser i privatuthyrningslagen gäller istället bestämmelserna i tolfte kapitlet jordabalken (1§ 2st. privatuthyrningslagen).

Har vi ingått ett hyresavtal?

Det finns inte någon bestämmelse i privatuthyrningslagen om hur ett hyresavtal ska se ut, därför tillämpas jordabalkens bestämmelser. Ett hyresavtal ska vara skriftligt om hyresgästen eller hyresvärden begär det (12:2 jordabalken). Detta innebär att ett hyresavtal inte måste vara skriftligt för att det ska anses vara ett bindande hyresavtal, hyresavtalet kan exempelvis vara muntligt. Det som bestämmer om ni har ingått ett nytt bindande hyresavtal är vad ni har skrivit i mailen, men eftersom ni nämner att ni är överens utgår jag ifrån att ni har ingått ett bindande avtal. 

Uppsägning av hyresavtal

Det går alltid att komma överens om ett nytt hyresavtal, men kan ni inte göra det så kan ni säga upp hyresavtalet. Hyresvärden får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen (3§ 2st privatuthyrningslagen). Detta innebär att om ni säger upp hyresavtalet att gälla den 30 mars upphör hyresavtalet att gälla den 30 juni. 

Om hyresförhållandet har varat minst i tre månader vid tiden för uppsägningen kan uppsägningen vara muntlig, men om hyrestiden har varat längre än tre månader ska uppsägningen ske skriftligt (12:8 jordabalken). Det handlar här om ett nytt hyresavtal vilket gör att det inte har gått tre månader i hyresförhållandet och att det inte finns något krav på skriftlighet. Skriftlig uppsägning är ändå att rekommendera eftersom det är bäst ur bevishänseende.

Force majeure

Inom juridiken finns det en princip som kallas för force majeure. Force majeure innebär att det som sker bortom ens egen kontroll kan öppna upp möjligheten att göra ett undantag från vad som avtalats. Detta gäller trots att det egentligen utgör ett avtalsbrott. Typexempel på saker som kan föranleda force majeure är naturkatastrofer och liknande. Coronaviruset covid-19 är en sådan omständighet som i vissa fall kan göra force majeure tillämpligt, men huruvida principen kan användas i er situation beror på vad ni har avtalat. Skulle ni hamna i en tvist kan ni ta kontakt med en jurist för att få vidare vägledning gällande detta.

Sammanfattning

Ett hyresavtal behöver inte vara skriftligt, men eftersom ni anser att ni är överens så har ni troligtvis ingått ett nytt hyresavtal. Ni kan prata med hyresgästen och försöka komma överens om ett nytt avtal, kan ni inte komma överens kan ni säga upp avtalet att gälla tre månadsskiften från den dagen som ni säger upp hyresavtalet. Jag rekommenderar att ni pratar med er hyresgäst och försöker komma överens. Kan ni inte komma överens kan ni meddela hyresgästen att ni säger upp hyresavtalet.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Vill ni ha vidare rådgivning kan du kontakta en jurist på Familjens Jurist till fast pris här.