Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

Frågan du har ställt har inget givet svar. Jag kommer därför att diskutera utifrån vad som sägs i förarbeten och i den praxis som finns på området och försöka komma fram till ett svar i den mån det är möjligt. Det är möjligt att föreningens stadgar säger annat än vad som framgår av lag och då skulle mitt svar troligen inte vara detsamma.

Allmänt om renoveringar inom bostadsrättsföreningar

Styrelsen i en bostadsrättsförening ansvarar för den löpande förvaltningen. Det innefattar bl.a. renovering som gör att föreningens byggnader hålls i gott skick. Styrelsen kan i de flesta fall besluta om sådana åtgärder på egen hand. Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska fattas på en föreningsstämma, om inte annat har bestämts i föreningens stadgar, 9 kap. 15 § bostadsrättslagen. Bedömningen av om en förändring är väsentlig ska endast göras i förhållande till ingreppets art och inte i förhållande till kostnaden. Det finns även fall som inte räknas som väsentliga förändringar men där det ändå är lämpligt att låta stämman ta beslutet, vilket gör det hela ännu mer komplicerat. En hållpunkt är dock att ny-, till- eller ombyggnad räknas som väsentliga förändringar, medan underhålls- och renoveringsåtgärder inte gör det.

Omröstning på stämman

Om berörda medlemmar inte godtar ett visst beslut ska stämman besluta med majoritet av två tredjedelar och beslutet ska även godkännas i Hyresnämnden, alternativt samtycke från samtliga berörda bostadsrättshavare. Skulle ingen medlem vara berörd av ett visst beslut räcker det med enkel majoritet, d.v.s. mer än hälften av rösterna på stämman (exempelvis vid ändring av fasadens färg).

Hyresnämndens funktion

Hyresnämndens uppgift är vanligtvis att medla mellan hyresvärd och hyresgäst samt göra rättsliga prövningar. Om en hyresvärd och en hyresgäst inte kan komma överens i en fråga som rör exempelvis en bostadsrättsförening och en bostadsrättshavare inte kan komma överens i en fråga som rör upplåtelsen, kan parterna vända sig till hyresnämnden för att få hjälp att lösa tvisten. Som nämnt ovan kan hyresnämndens godkännande även behövas vid omröstning i vissa fall.

Vad gäller i ert fall?

Vad det gäller renovering av fasaden kan det räcka med att styrelsen fattar beslut i frågan, men det beror på vad ni har tänkt att göra. I många fall kan det vara lämpligt att låta stämman besluta även om sådant. Om styrelsen vill ändra färg på fasaden räknas det inte som en väsentlig förändring, men det är möjligt att medlemmarna har starka åsikter om vilken färg som fastigheten bör ha. Då kan det vara lämpligt att låta stämman besluta om saken och då räcker det troligen med enkel majoritet.

Det är inte specificerat vad en väsentlig förändring är för något, därav är det svårt att ge ett specifikt svar på vem som får fatta beslut om att riva och bygga nya balkonger samt byta fönster. Att bygga balkonger har dock ansetts vara en väsentlig förändring som kräver stämmobeslut. Dock finns det redan balkonger på er fastighet, så om de nya balkongerna inte ändrar utseende eller form borde det rimligtvis inte innebära någon om-/tillbyggnad utan mer likna en renovering eftersom det är ett förbättringsarbete. Dock skulle jag säga att det trots detta krävs ett stämmobeslut i ert fall med tanke på att ni tänker riva de gamla balkongerna samt att nya balkonger och utbyggnad av balkonger kräver stämmobeslut. Både nya balkonger och fönsterbyten är stora ingrepp på fastigheten och även för medlemmarna. Eftersom bedömningen om en förändring är väsentlig ska göras i förhållande till ingreppets art så talar ingreppens omfattning för att det krävs stämmobeslut för dessa åtgärder. I detta fall skulle det troligen finnas berörda medlemmar med tanke på att exempelvis fönsterbyte kräver tillgång till bostadsrätterna. Därav krävs antingen samtycke från alla berörda medlemmar eller två tredjedelars majoritet och godkännande i Hyresnämnden.

Sammanfattning och rekommendation

Det bör observeras att svaret på frågan vad som är en väsentlig förändring kan variera, till och med från jurist till jurist. Det är svårt att ge ett specifikt svar på fasadrenoveringen när jag inte vet dess omfattning. Min rekommendation är att ni tar upp beslut om nya balkonger och fönsterbyten på nästa föreningsstämma och då gäller två tredjedelars majoritet och godkännande i Hyresnämnden. Det är även möjligt för styrelsen att kalla till en extra föreningsstämma, se 6 kap. 12 § lag om ekonomiska föreningar. Hoppas du har fått lite vägledning kring dina frågor! Vid ytterligare frågor i ärendet hänvisar jag till Familjens Jurist, där kan du boka en tid och få hjälp med frågor kring din bostadsrättsförening.