Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser vid köp av fast egendom regleras i 4 kap. jordabalken (JB). Nedan kommer en redogörelse för relevanta regler och hur du kan gå vidare i din situation.

Casusskador

I det här fallet rör det sig troligtvis om en casusskada som beror på en olyckshändelse d.v.s. skadan är inte orsakad av vare sig säljarens vårdslöshet eller av köparen, 4 kap. 11 § 1 st. JB. När det gäller köp av fast egendom t.ex. ett hus står säljaren faran fram till tillträdet. Då befinner sig huset i säljarens besittning och säljaren ansvarar för skador som inträffar innan tillträdet. Efter tillträdesdatumet ansvarar köparen för eventuella fel och skador.

Vad gäller vid casusskador?

I första hand ska köparen kompenseras ekonomiskt för skadan med prisavdrag. Det är dock inte kostnaden för reparationen utan skillnaden mellan fastighetens värde utan skadan och med skadan som kompenseras. Köparen kan inte begära skadestånd. Om det rör sig om en mer omfattande skada som är av väsentlig betydelse har köparen rätt att häva köpet. Talan om hävning måste väckas inom ett år efter tillträdet. Skadan kan anses vara väsentlig t.ex. om en villa blivit kraftigt brandskadad, om skogen på en skogsfastighet i större utsträckning blivit fälld av storm eller liknande, 4 kap. 11 § 2 st. JB.

Om köparen vill åberopa en casusskada, ska han eller hon reklamera inom skälig tid från det att han märkt eller bort märka skadan, 4 kap. 19 a § 1 st. JB. Reklamation innebär att köparen informerar säljaren om felet. Oftast bör skadorna märkas redan vid eller snart efter tillträdet, vilket gör att reklamationsfristen ofta bör börja löpa ganska snart efter tillträdet.

Bedömning av casusskador

Kortfattat innebär bedömningen av casusskada att man först måste avgöra vilken standard köpeobjektet (huset) i verkligheten hade vid köpet. Därefter gör man en jämförelse. Man jämför standarden vid köpet med fastighetens standard vid tillträdet. Har standarden försämrats ska säljaren ansvara för försämringen.

Sammanfattning och råd

Sammanfattningsvis rör det sig troligtvis om en casusskada i ditt fall. Varken du eller säljaren har orsakat skadan, utan det har skett av en olyckshändelse. I första hand bör du reklamera felet till säljaren och därefter begära ekonomisk kompensation eller häva köpet.

Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om du har ytterligare funderingar, så är du välkommen att återkomma till oss på Fråga Juristen med en ny fråga eller kontakta någon av våra jurister på Familjens Jurist.