Hej, och stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Du skriver att det är en lägenhet som du har sålt, vilket jag tolkar som att frågan rör en bostadsrätt. Bostadsrätt räknas som lös egendom, vilket innebär att köplagen (KöpL) är tillämplig lag. Nedan kommer en redogörelse för vad som kan anses utgöra fel på bostadsrätten, köparens undersökningsplikt samt hur en befintligt-skick-klausul kan påverka bedömningen. Därefter följer en rekommendation om hur du kan gå vidare.

Fel på bostadsrätten
Enligt 17 § KöpL är en vara felaktig om den avviker från vad som följer av avtalet, från vad som annars är normalt, eller i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. En bostadsrätt ska således stämma överens med vad som avtalats mellan säljaren och köparen. Ett fel kan föreligga trots att säljaren inte hade kännedom om felet.

Köparens undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt
Utgångspunkten för köp av lös egendom är att köparen inte har någon undersökningsplikt. Om köparen ändå undersöker köpeobjektet (vilket normalt görs vid t.ex. köp av bostadsrätt) så gäller att denne inte får åberopa fel som han eller hon borde ha märkt vid undersökningen, 20 § KöpL. Detta gäller också om köparen utan godtagbar anledning har underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka köpeobjektet. Därutöver får inte en köpare åberopa fel som han eller hon måste antas ha känt till vid köpet, d.v.s. oavsett om undersökning skett eller inte.

Befintligt skick
Bostadsrätter säljs ofta i "befintligt skick". Detta fungerar som en slags friskrivningsklausul genom vilken säljaren begränsar sitt ansvar. I dessa fall säljs lägenheten därmed som den är, med eventuella fel och brister. Även om bostadsrätten sålts i befintligt skick ska den enligt 19 § KöpL anses vara felaktigt om en av följande förutsättningar är uppfyllda:

- Bostadsrätten överensstämmer inte med uppgifterna som säljaren har lämnat
- Säljaren har underlåtit att upplysa köparen om något väsentligt förhållande som säljaren antas ska ha känt till och som köparen skäligen kunnat räkna med att få information om
- Bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta.

Rekommendation
Om köparens uppgifter stämmer så utgör den feldragna elen sannolikt ett fel i Köplagens mening. Du skriver att felet upptäcktes först när köparen skulle ta bort väggen, vilket troligtvis innebär att felet inte är ett sådant som köparen borde ha uppmärksammat vid undersökningen av lägenheten innan köpet genomfördes. Även om du sålde lägenheten i befintligt skick så kan den feldragna elen eventuellt innebära att bostaden är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog hade kunnat förutsätta, om inte t.ex. priset reflekterade att det fanns något fel på lägenheten.

Jag skulle rekommendera dig att anlita en elektriker som kan göra en bedömning om elen verkligen är feldragen. Om så är fallet bör du kontakta en jurist som kan råda dig vidare då tvister om felansvar kan vara mycket komplicerade. Hos Familjens Jurist arbetar många jurister kunniga inom bostadsrättsjuridik som du kan boka en tid med.

Jag hoppas du har fått svar på din fråga!