Hej och tack för att du har vänt dig till oss med din fråga! Nedan redogörs för vad vilka regler som styr vad en bostadsrättsinnehavare får göra i fråga om förändringar och ingrepp i bostaden, utan styrelsens tillstånd, och ifall det kan påverka att styrelsen är onåbar när bostadsrättsinnehavaren försöker inhämta tillstånd. Som bostadsrättsinnehavare innehar man en andel av bostadsrättföreningen förenad med en nyttjanderätt till en viss bostadslägenhet.

Fick du riva ned väggen utan styrelsens tillstånd?

Av frågan framgår det att styrelsen i din bostadsrättsförening anser att du har brutit mot 43 § och 38 §. Gissningsvis syftar den senare hänvisningen till en bestämmelse i bostadsrättsföreningens stadga, medan den föregående utgår från bestämmelsen i 7 kap. 7 § i bostadsrättslagen. Det stämmer alltså att en bostadsrättsinnehavare inte utan styrelsens godkännande får göra ingrepp i bärande konstruktion, vatten-eller värmeledning, eller i övrigt företa väsentliga förändringar av lägenheten. Stadgarna i bostadsrättsföreningen får inte ställa upp strängare krav beträffande förändringar av lägenheten än vad som framgår av nämnd bestämmelse. Det betyder alltså att det inte går att ytterligare kräva av bostadsrättsinnehavarna att dessa behöver inhämta tillstånd för att göra sådana ingrepp i lägenheten som faller utanför bestämmelsens ram. 

Eftersom nedmontering av glasrum varken är ett ingrepp i bärande konstruktion eller ingrepp i vatten-eller värmeledning blir frågan om det kan röra sig om en väsentlig förändring av lägenheten på det sätt som åsyftas i bestämmelsen i bostadsrättslagen. Det ursprungliga motivet till bestämmelsen var att det inte ansågs lämpligt att bostadsrättsinnehavarna själva avgjorde ifall en viss åtgärd potentiellt sett kunde skada föreningen eller andra bostadsrättsinnehavare. En typiskt väsentlig förändring av lägenheten har ansetts vara en sådan förändring som ändrar planlösningen. Ett annat exempel på sådant ingrepp som har ansetts utgöra en väsentlig förändring av lägenheten är uppförande av ett skärmtak, medan domstolen har kommit fram till det motsatta gällande håltagning i bärande vägg. Med ovan sagda går det inte att utifrån de presenterade förutsättningarna i frågan med full säkerhet svara på ifall du genom att nedmontera det inglasade uterummet utan styrelsens godkännande har företagit en sådan väsentlig förändring av lägenheten som har erfordrat styrelsens godkännande. 

Min bedömning är dock att det är möjligt att nedmonteringen av uterummet är att anse som en väsentlig förändring av lägenheten eftersom åtgärden, påverkar planlösningen, och kan försvåra en framtida försäljning. I övrigt talar det faktum att styrelsens stadgar (som enligt min tolkning av ordalydelsen syftar till att förhindra bostadsrättsinnehavarna från att på eget bevåg ta bort inglasningarna), samt att du själv måste ha insett att det rörde sig om en väsentlig förändring då du försökte kontakta styrelsen för godkännande, för samma slutsats. Notera dock att denna bedömning är gjort utifrån de givna förutsättningarna och skulle kunna komma att bli en annan med mer kött på benen. 

Även om man såsom bostadsrättsinnehavare har företagit en åtgärd som i sig har krävt styrelsens tillstånd, betyder inte det i alla lägen att denne är skyldig att återställa lägenheten till det skick som den var i innan ingreppet. Det har framhållits att det generellt sett krävs att åtgärden har vållat skada för att man ska kunna kräva ett återställande. En åtgärd som försvårar en senare avyttring av bostadsrätten är generellt av den karaktären att den anses vålla föreningen skada. Det betyder att det beklagligt nog i sista hand skulle kunna bli på det sättet att du är skyldig att återställa uterummet.

Hade det betydelse att det var svårt att nå styrelsen för godkännande?

Nästa fråga blir ifall styrelsen genom att göra sig oanträffbar, har gett dig laglig grund att trots det ovan sagda, montera ned uterummet utan dess godkännande. Det enkla svaret är nej. Trots att det givetvis måste vara frustrerande att slussas runt. Det är styrelsen som hade att fatta beslut om godkännande. Det saknas ett särskilt lagkrav på att styrelsen ska svara tillgänglig inom en viss tid.

Rekommendation

Min rekommendation är att du kontaktar styrelsen och fråga om precisering av meddelandet, och hur de anser att ni på bästa sätt kan gå vidare med situationen. Detta bland annat i och med fråga om ett meddelande om överträdelse av regel, men att det inte har presenterats att det skulle kunna röra sig om en överträdelse som kräver ett återställande. För närmre rådgivning om vad som kan utgöra en väsentlig förändring av lägenheten bör du bland annat kontakta hyresnämnden. De kan ge en second opinion på vad som sagts ovan och svara på ytterligare frågor om i vilka situationer styrelsens godkännande behövs, samt under vilka förutsättningar bostadsrättsinnehavaren behöver återställa lägenheten till dess ursprungliga skick. Mer om bostadsrätter kan du läsa om på hyresnämndens hemsida här! I övrigt kan du vända till en av våra jurister för fortsatt rådgivning i ärendet. Dessa kan bland annat hjälpa till genom att företräda dig vid en eventuell framtida tvist. Du kan boka tid på ett kontor nära dig genom denna länk.

Med vänlig hälsning,

Adam Ask