Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

Förutsättningar för lägenhetsbyte

Reglerna om hyra finns i 12 kap. jordabalken (JB). I 12 kap. 35 § JB regleras förutsättningarna för lägenhetsbyte. I bestämmelsen anges att hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få hyresrätten till en annan bostadslägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Två förutsättningar ska alltså vara uppfyllda:

1) Det ska föreligga beaktansvärda skäl för bytet och

2) Bytet ska ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

Om hyresgästen eller den som hyresrätten ska överlåtas till har varit bosatt i sin lägenhet under kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan om tillstånd, ska tillstånd lämnas endast om det finns synnerliga skäl för bytet.

Beaktansvärda skäl

Som exempel på beaktansvärda skäl nämns i förarbetena att en växande familj behöver större utrymmen, att en hyresgäst vars barn lämnat hemmet vill skaffa en mindre lägenhet, att väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden, t.ex. på grund av sjukdom eller pensionering, leder till att hyresgästen vill minska sina bostadsutgifter eller att hyresgästen genom byte har möjlighet att få en väsentligt förbättrad bostadsstandard. Det är således fråga om sådana påtagliga fördelar med bytet att det utifrån hyresgästens situation framstår som objektivt sett berättigat att genomföra bytet. En allmän önskan att bo mer centralt borde normalt inte godtas som beaktansvärda skäl.

Påtaglig olägenhet för hyresvärden

Utgångspunkten är att bytesparten ska kunna tas för god som hyresgäst. Han eller hon ska således kunna fullgöra sina skyldigheter att betala hyran och att vårda lägenheten samt att inte störa omgivningen. Det åligger hyresgästen att ta fram tillräcklig information om bytesparten. Om bytesparten med hänsyn till familjens storlek uppenbarligen inte passar som hyresgäst i den aktuella lägenheten, kan det finnas skäl att motsätta sig bytet (se SOU 1966:14 s. 359). Detsamma gäller om bytesparten bedriver viss verksamhet som med hänsyn till husets karaktär inte lämpligen bör förekomma där eller som kan vålla större slitage än vad som är rimligt.

Din situation

I frågan nämner du att du vill byta till en lägenhet med större badrum med möjlighet att ha tvättmaskin i badrummet. Som nämndes ovan kan beaktansvärda skäl föreligga om man genom byte har möjlighet att få en väsentligt förbättrad bostadsstandard. Eftersom du fortfarande har ryggbesvär och måste ta trappan till tvättstugan kan det föreligga beaktansvärda i ditt fall. Ett lägenhetsbyte förutsätter även att det andra kravet är uppfyllt, det vill säga att lägenhetsbytet ska ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Med det menas att bytesparten ska vara skötsam. Om det redan från början finns en osäkerhet om hyresgästen klarar av hyran, bör hyresvärden inte behöva godta hyresgästen även om ett borgensåtagande finns.

Sammanfattning och råd

Sammanfattningsvis lämnar hyresnämnden tillstånd till lägenhetsbytet. Hyresnämnden prövar om det finns beaktansvärda skäl för bytet och om bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. I det aktuella fallet kan det föreligga beaktansvärda skäl om hyresnämnden bedömer att syftet med ditt lägenhetsbyte är att åstadkomma en väsentligt förbättrad bostadsstandard.

Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om du har några ytterligare funderingar så är du välkommen att återkomma till oss med en ny fråga eller kontakta en av våra jurister på Familjens Jurist.