Bostad & Fastighet
Vad säger privatuthyrningslagen om besittningsskydd?
Hej! Jag undrar över möjligheter att bo kvar för en person som hyr andrahand i en bostadsrätt. Jag undrar två saker:
1) Om hyresavtalet gäller för en bestämd tid, kan bostadsrättshavaren då säga upp andrahandshyresgästen innan tiden löpt ut? Jag förstår att uppsägning kan bli aktuellt om andrahandshyresgästen t.ex. inte betalar sin hyra eller misskött boendet på något sätt. Men det jag undrar är om bostadsrättshavaren kan avsluta ett avtal i förtid i scenarion där andrahandshyresgästen fullföljt sina åtaganden och inte "brustit" på något sätt?
2) Ett scenario där bostadsrättshavaren och andrahandshyresgästen tecknar ett avtal som ger andrahandshyresgästen rätt till förlängning av uthyrningstiden (lagen om uthyrning av egen bostad 3 § tredje stycket nämner sådan möjlighet till förlängning): Kan bostadsrättshavaren neka en "skötsam" andrahandshyresgäst förlängning trots att de enats om en rätt till förlängning?
Haft svårt att greppa vad som gäller vid dessa scenarion. Vore mycket tacksam för svar!
Rådgivarens svar
2019-10-10
Hej! Tack för att du ställer din fråga till Fråga Juristen.
Är det möjligt att säga upp hyresavtalet innan tiden löpt ut?
När en bostadsrätt hyrs ut i andra hand blir lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) tillämplig, under förutsättning att det sker utanför en näringsverksamhet och ej för fritidsändamål (1 § privatuthyrningslagen). Ett hyresavtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, men det är möjligt att säga upp avtalet även före denna tidpunkt (3 § privatuthyrningslagen). Rätten att säga upp hyresavtalet gäller i alla situationer och det krävs med andra ord inga särskilda skäl för uppsägningen. Hyresgästen har därmed inget besittningsskydd om lägenheten hyrs ut enligt denna lag. Besittningsskydd är hyresgästens rätt att få bo kvar trots uppsägning av hyresavtalet.
Kan hyresvärden neka förlängning av hyresavtalet?
Utgångspunkten är att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, såvida inget annat är avtalat mellan parterna (3 § st. 3 privatuthyrningslagen). Det här innebär att hyresgästen inte på egen hand kan genomdriva en förlängning av hyresavtalet, utan det är upp till hyresvärden att bestämma en sådan sak. Om parterna har däremot avtalat om en förlängning av hyresavtalet gäller det och då har hyresgästen alltså rätt till förlängt hyreskontrakt.
Sammanfattning och rekommendation
Syftet med privatuthyrningslagen är att göra det enklare för hyresvärden att hyra ut sin privata bostad i andra hand. Därav är reglerna mer fördelaktiga för hyresvärden jämfört med regler som gäller för andra typer av hyresförhållanden.
Hyresvärden får säga upp hyresavtal som gäller för bestämd tid tidigare än vad som avtalats utan att ha några särskilda skäl för uppsägningen. Hyresgästen har alltså inget besittningsskydd enligt denna lag. Hyresgästen har inte heller rätt till förlängning av hyresavtalet om det inte är uttryckligen avtalat mellan parterna.
Jag hoppas att du fick svar på dina frågor! Om det har uppstått problem med ett existerande hyresavtal, rekommenderar jag dig att ta kontakt med en jurist som kan se över hyresavtalet och hjälpa dig i din situation. Familjens Jurist hjälper gärna till i frågor som gäller hyresavtal, läs mer om det här.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.