Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Fråga Juristen. Inledningsvis kommer jag gå igenom regleringen, för att därefter besvara dina frågor och ge råd om vad du kan göra. Då det rör sig om en hyresrätt är det Jordabalken (JB) 12 kap.som tillämpas. 

Hyresvärdens underhållsskyldighet

Som huvudregel har hyresvärden alltid ett ansvar att tillhandahålla lägenheten i ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för att användas som bostad (12 kap. 9 och 15 §§). Om det går att använda lägenheten som bostad, men däremot finns en ringare skada på lägenheten som uppstått före hyrestidens början eller om lägenheten i övrigt på tillträdesdagen inte är i det skick som hyresgästen har rätt att fordra aktualiseras vissa i lagen angivna möjligheter (12 kap. 11§):

• Du som hyresgäst får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, under förutsättning att hyresvärden inte åtgärdar problemet så snart det kan ske efter tillsägelse. 
• Du som hyresgäst får säga upp avtalet till omedelbart upphörande, under förutsättning att bristen är av väsentlig betydelse. 
• Du som hyresgäst har rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som lägenheten är i bristfälligt skick. Du kan som regel inte få nedsättning av hyran avseende den tid som du eventuellt har betalat utan att protestera eller påtalat bristen. 
• Du som hyresgäst har rätt till ersättning för eventuell skada, om inte hyresvärden kan visa att bristen inte beror på dennes försummelse. 
• Du som hyresgäst har möjlighet att ansöka om åtgärdsföreläggande till hyresnämnden. Åtgärdsföreläggandet innebär att hyresvärden föreläggs att avhjälpa bristen. 

Nedsättning av hyra

Om du som hyresgäst inte betalar in tillräcklig hyra finns det risk för att ditt hyresavtal förklaras förverkat och kan sägas upp enligt 12 kap. 42 § p. 1. Du kan istället dra av så stort belopp som du anser du har rätt till nedsättning med genom att deponera beloppet hos länsstyrelsen (12 kap. 21 §). Du ska då även lämna uppgifter i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för nedsättningen, och även ställa pant eller borgen för den kostnad hyresvärde kan få för att få ut beloppet från depositionskontot och ränta på det beloppet. Fördelen med att göra såhär är att hyresrätten inte kan förverkas till följd av att det deponerade beloppet inte har betalats till hyresvärden.

Vad du bör göra 

Det framstår av din beskrivning av situationen som att lägenheten vid tillträdesdatumet eventuellt inte har varit i det skick som du som hyresgäst har rätt att fordra. Huruvida så är fallet är svårt att bedöma endast utifrån att det finns en röklukt. Om skicket är för dåligt har du bland annat rätt till nedsättning av hyra samt möjlighet att ansöka om ett åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Om du vill ha nedsättning av din hyra, och hyresvärden inte godkänner detta, bör du ansöka om deponering av hyra hos länsstyrelsen.  Det bästa är alltid om du har möjlighet att direkt lösa problemet med din hyresvärd. Vill du istället använda dig av dina rättsliga möjligheter rekommenderar jag att boka tid med en av Familjens Jurists duktiga jurister som kan hjälpa dig vidare.