Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för reglerna i 4 kap. jordabalken (JB) och hur du kan gå vidare i din situation.

Köparens undersökningsplikt

Köparen har rätt att göra prisavdrag eller häva köpet om fastigheten inte stämmer överens med avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Säljaren kan även bli skadeståndsskyldig för skada om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst, 4 kap. 19 § 1 st. JB. Försummelse kan föreligga då säljaren lämnat medvetet felaktiga uppgifter eller hållit inne uppgifter om fastigheten, som han känt till eller bort känna till och som han förstått eller borde ha förstått var av betydelse för köparen.

Köparen har dock en omfattande undersökningsplikt och får inte som fel åberopa en avvikelse som han eller hon borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet, 4 kap. 19 § 2 st. JB. Säljaren ansvarar för fel som inte är upptäckbara (dolda fel), medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas.

Undersökningsplikten kan variera beroende på omständigheterna och delas in i normal, utökad och reducerad undersökningsplikt. Normal undersökningsplikt är det som går att konstatera med sinnen t.ex. syn och lukt. Högsta Domstolen har uttalat sig att svårtillgängliga utrymmen t.ex. kryputrymme under byggnad omfattas av undersökningsplikten. Utökad undersökningsplikt gäller när det finns tecken på fel. Det kan handla om att säljaren ger varnande besked. Reducerad undersökningsplikt handlar bl.a. om att säljaren har gett lugnande och bagatelliserande besked och då reduceras undersökningsplikten eller faller helt bort.

För att åberopa felet måste köparen först reklamera felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet, 4 kap, 19 a § JB.

Din situation

Av frågan framgår det att besiktningen utfördes av en tredje person, men att rören inte undersöktes med kamera. Som utgångspunkt har köparen en långtgående undersökningsplikt men den kan variera beroende på husets ålder, skick, säljarens uttalanden m.m. Det är därför bra att anlita en sakkunnig t.ex. en besiktningsman som kan göra en bedömning av om det är ett dolt fel. Säljaren kan sälja med dold felförsäkring och det innebär att om säljaren bedöms vara ansvarig för ett dolt fel kan försäkringsbolaget betala ut ersättning till köparen. I ditt fall kan felet täckas av försäkringen om felet anses vara dolt.

Sammanfattning och råd

Mitt råd är att du i första hand informerar säljaren om felet i huset d.v.s. reklamerar felet. I andra hand är det bra att anlita en sakkunnig som kan bedöma om det är fråga om ett dolt fel. Det är höga krav för att ett fel ska räknas som dolt och det är oftast svåra bedömningar, vilket kräver hjälp från sakkunnig. Köparen har bevisbördan för dolda fel och ett utlåtande från en sakkunnig kan fungera som bevisning. Visar det sig att det är ett dolt fel, kan du begära prisavdrag, häva köpet eller begära skadestånd från säljaren.

Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om du har ytterligare funderingar, så är du välkommen att återkomma till oss på Fråga Juristen med en ny fråga eller kontakta någon av våra jurister på Familjens Jurist.