Hej och tack för att du vänder dit till oss på Juridik Till Alla med din fråga!

Dolt fel

4 kap. 19 § första stycket jordabalken stadgar vad som utgör ett dolt fel. Där framgår att sådant som inte följer av avtalet eller annars går emot vad köparen rimligen (”med fog”) kunnat förutsätta vid köpet. Att förutsättningarna är uppfyllda innebär att köparen kan ha rätt att antingen göra avdrag på köpeskillingen, häva köpet och i vissa fall få ersättning för skada. 

Vad en köpare ”med fog kunnat förutsätta” påverkas av en undersökningsplikt, vilket framgår av 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken. Det innebär att en köpare inte får åberopa sådant som hen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av huset som fel. Fel som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick och den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter kan köparen alltså inte åberopa. Undersökningsplikten omfattar i normala fall sådant som köparen kunnat upptäcka med hjälp av syn, lukt eller hörsel. I vissa fall är undersökningsplikten utökad, exempelvis om byggnaden är gammal eller om köparen har kunnat upptäcka symptom till ett fel.

Preskriptionstid?

Men, om vi nu antar att det rör sig om ett dolt fel som köparen inte borde ha upptäckt vid undersökningen preskriberas felansvar först efter tio år (4 kap. 19 b § jordabalken). Det rör sig dock om tio år efter att köparen tillträtt fastigheten, inte från det att den eventuella skadan uppstått. Däremot måste felet åberopas (reklameras) inom skälig tid efter det att köparen har märkt eller borde märkt av det. Skälig tid är oftast 1–3 månader. Vidare finns det inga formkrav på reklamationen, utan köparen behöver bara kontakta säljaren och meddela att hen har upptäckt ett dolt fel.

Bevisbörda?

Dolda fel är således sådant som inte förväntas upptäckas av köparen vid en noggrann undersökning av fastigheten och ansvaret för dolda fel ligger därför på säljaren. Det är dock köparen som har bevisbördan för att dolt fel föreligger. Eftersom undersökningsplikten som sagt är relativt vidsträckt är det normalt svårt att bevisa att dolt fel föreligger.

Din situation

Som säljare ansvarar du för eventuella fel som existerat innan köpet. Det är däremot som utgångspunkt köparen som måste bevisa att det rör sig om ett fel som beror på ett förhållande som gällde innan köpet. Det är svårt för mig att avgöra om det rör sig om ett dolt fel i ditt fall. Om det däremot rör sig om ett dolt fel är det ni som säljare som är ansvariga, även om ni ”ärvt” felet av den tidigare säljaren som du säger, då preskriptionstiden gäller i tio år från att köparen tillträtt fastigheten. Köparen måste dock åberopa felet inom skälig tid från att hen märkt det.

Att veta vad som gäller vid fel i fastighet kan vara mycket svårt och kan bli en omständlig process, så mitt råd till dig är att anlita hjälp av en jurist. Behöver du hjälp med att hantera köparen åberopande av fel kan du boka tid med våra duktiga jurister hos Familjens Jurist.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Uppkommer ytterligare funderingar så får du gärna återkomma till oss på Juridik Till Alla med en ny fråga.