Bostad & Fastighet
Vad gäller om hyresvärden ändrar lägenhet efter ingånget avtal?
Hej,
jag har skrivit ett kontrakt på en hyreslägenhet där man bokade sin specifika lägenhet genom att välja objekt i en "lägenhetsväljare" på hemsidan där man tydligt ser vilken våning lägenheten befinner sig på samt vilken utsikt den har. 9 veckor efter att kontraktet har skrivits så ändrar fastighetsbolaget i denna "lägenhetsväljare" så att min lägenhet hamnar på andra sidan av lägenhetshuset, vilket gör att hela utsikten förändras och därmed lägenhetens attraktion. Bolaget skyller på tekniska problem på hemsidan och att de inte vet hur länge lägenhetsväljaren har varit fel (trots att de nyligen aktivt ändrade på hemsidan). Värt att poängtera är även att bolaget inte kontaktade mig eller de övriga som fick en annan lägenhet, utan jag fick ringa in själv och fråga varför min lägenhet inte var kvar där den tidigare har funnits.
En identiskt lägenhet finns i dagsläget precis bredvid den lägenhet vi valde i början, vi har därför sagt till fastighetsbolaget att vi rimligtivs borde få den eftersom personen som har fått den lägenheten ursprungligen har valt en lägenhet på andra sidan av lägenhetshuset. Detta går inte fastighetsbolaget med på trots att den personen egentligen var efter oss i turordningen (det var först i kvarn på lägenheterna). Kan man på något sätt bevisa att jag har rätt till den här lägenheten eftersom jag var först i turordningen?
Om inte, vilka krav kan jag ställa här förutom att häva kontraktet eftersom det inte är samma lägenhet som jag skrev avtal på? Jag har i dagsläget redan sagt upp min nuvarande lägenhet så jag är ju i stort behov av boendet vilket gör att jag kommer behöva ta en lägenhet som jag egentligen inte vill ha och som jag egentligen inte har valt själv, även fast jag var först av alla att anmäla mig. Fastighetsbolaget har erbjudit mig att byta lägenhet men eftersom det har varit först i kvarn och det snart är inflyttning är givetvis alla lägenheter av intresse redan tagna. Finns det någon marknadsmässig kompensation att kräva här?
Stort tack på förhand för att ni tar er tid och besvarar detta så gott det går (vet att det kan vara rörigt). Finns det något här att kräva så är jag mycket intresserad av vad ni kan erbjuda för vidare hjälp.
Rådgivarens svar
2018-05-18
Hej, tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse över vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.
Jag förstår din fråga som att du har ingått ett hyresavtal om en specifik lägenhet som du har valt i ett ”lägenhetsväljare” på den andra avtalspartens hemsida. Den specifika lägenheten som du valt ändrades till en annan nio veckor efter att avtalet ingicks. Aktuella bestämmelser finns i 12 kap. jordabalken, JB.
Avtalsrättsliga förpliktelser och påföljder vid kontraktsbrott
Huvudprincipen som gäller för alla avtal är att de ska hållas. Hyreskontraktet medför rättigheter och skyldigheter för båda parterna. Hyresvärden ska bland annat ställa den avtalade lägenheten till hyresgästens förfogande vid den tid som har avtalats. Om någon av parterna inte följer sina förpliktelser enligt avtalet så begår denne ett avtalsbrott. Vid avtalsbrott så kan avtalet hävas och man kan man kräva skadestånd. Jag har svårt att svara på skadeståndets storlek, det beror på vilken ekonomisk skada du lider av kontraktsbrottet. Tanken med skadestånd är att det ska ha en reparativ funktion. Man ska alltså bli kompenserad för den skada man har lidit, men inte överkompenserad.
Hinder i nyttjanderätten
Om du inte kan flytta in i den avtalade lägenheten, i det här fallet för att det kommer att bo någon annan där, så föreligger ett hinder i din avtalade nyttjanderätt. I så fall gäller det som räknas upp i 12 kap. 11 § JB, detta följer av 12 kap. 16 p. 3 § JB. I paragrafen anges att följderna av ett hinder i nyttjanderätten är att hyresvärden först om möjligt ska avhjälpa bristen/hindret. Om hyresvärden inte gör det så det kan hyresgästen vända sig till Hyresnämnden för ett åtgärdsföreläggande. Ett sådant föreläggande innebär att Hyresnämnden ålägger hyresvärden att reparera lägenheten före ett visst datum. Hyresgästen kan också få rätt att häva avtalet i förtid, rätt till nedsättning av hyran och för den skada som hyresgästen har lidit, rätt till skadestånd.
Det faktum att du har blivit erbjuden andra lägenheter och att du nu har en lägenhet som du kommer att få, kan möjligtvis betraktas som ett avhjälpande som kan innebära att det bedömas som att du redan har blivit kompenserad. I så fall skulle den eventuella rätten till skadestånd kunna bortfalla.
Den identiska lägenheten
Du skriver att det finns en identisk lägenhet som en annan person, som låg efter dig i turordningen, har valt men som du anser att du borde ha rätt till. Det tror jag tyvärr inte att du får någon framgång med. Problemet med det är nämligen att personen som nu har rätt till den identiska lägenheten skulle hamna i samma situation som du är i nu om dennes lägenhet blev ändrad. Det är inte säkert att du hade valt just den lägenheten och det är omöjligt att säga vilken lägenhet den andra personen hade valt om denne inte hade valt sin nuvarande.
Sammanfattning och handlingsplan
Hyresvärden har begått ett avtalsbrott vilket ger dig rätt att häva avtalet men också rätt till skadestånd. Det låter på din situation som att det föreligger ett hinder i din nyttjanderätt då du inte kommer att flytta in i den avtalade lägenheten för att det kommer att bo någon annan där. Följderna av ett hinder i nyttjanderätten är först att hyresvärden om möjligt ska avhjälpa bristen/hindret. Om hyresvärden inte gör så det kan du vända sig till Hyresnämnden för ett åtgärdsföreläggande. Hyresgästen kan också få rätt att häva avtalet i förtid, rätt till nedsättning av hyran och, för den skada som hyresgästen har lidit, rätt till skadestånd.
Hyresnämnden avgör hyrestvister. Det är troligtvis dit du bör vända dig först. Det kan dock vara så att detta är mer lämpat att avgöras i allmän domstol. Det kan då vara en god idé att ha ett ombud.
Familjens jurist har många erfarna jurister inom avtalsrätt och bostadsjuridik och de kan hjälpa dig genom hela processen. Du kan lättast boka tid med en av juristerna här.
Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga!
Lycka till!
Vänlig hälsning,
Kristine Hökerberg
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.