Hej,

Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur ni kan gå vidare i er situation.

På vilket sätt ska köparen undersöka huset innan köpet?

Ett hus säljs och köps i befintligt skick. Det innebär rent juridiskt att säljaren inte ansvarar för fel som köparen borde ha upptäckt vid en besiktning av huset. När en bostad säljs har köparen därför en undersökningsplikt enligt reglerna i jordabalken (4:19 JB), för att leta efter fel i huset. I vardagligt tal kallas den undersökning som görs av köparen för en husbesiktning (alternativt överlåtelsebesiktning eller jordabalksbesiktning).

Besiktningen ska göras innan köparen skriver på kontraktet. Upptäcker köparen fel efter det att hen skrivit på kontraktet är det generellt köparen själv som ansvarar för felen, med vissa undantag jag ska förklara nedan. Om det inte finns tid för att göra en besiktning innan kontraktet skrivs på är det möjligt att göra den efteråt, förutsatt att det finns en klausul i avtalet som godkänner att besiktningen görs i efterhand.

Vilka fel ansvarar köparen för?

De fel som köparen ansvarar för är de fel som är möjliga att upptäcka vid en besiktning utifrån husets skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga hus samt omständigheterna vid köpet (4:19 JB). Köparen ansvarar alltså för fel som borde ha förväntats med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning.

Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att skada fastigheten, bör denne undersöka. Detta omfattar bl.a. kryputrymmen under byggnaden (jämför rättsfallet NJA 1980 s. 555).

Är säljaren skyldig att berätta om vissa fel?

Som ett undantag från köparens undersökningsplikt är att säljaren ska upplysa om fel denne vet om och som inte är normala i förhållande till fastighetens ålder, och som köparen inte kunnat upptäcka (detta tydliggörs i rättsfallet NJA 2007 s. 86). Att köparen inte kunnat upptäcka felen innebär att det är s.k. dolda fel. Felet i sig ska inte vara förväntat med hänsyn till husets pris, ålder och skick – i princip ansvarar säljaren för fel i husets konstruktion eller utförande.

Härutöver har säljaren genom rättsfallet NJA 2007 s. 86 även ett ansvar för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av huset, men inte hittat/undersökt p.g.a. att säljaren lämnat felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som hen vetat om och som hen borde ha insett var av betydelse för att köparen skulle köpa huset. I det nämnda rättsfallet handlade det t.ex. om att köparen uttryckligen frågat om det förekom buller vid huset och säljaren hade lovat att det inte gjorde det. Det visade sig senare att det fanns en närliggande motocrossbana som orsakade mycket buller. Detta hade köparen kunnat upptäcka vid en undersökning av huset, men denne hade utgått från informationen av säljaren.

Vad gäller i detta fall?

I detta fall är felet inget dolt fel utan går enkelt att se vid en undersökning av badrummen. Det är möjligt att ni som köpare kanske inte kunde förvänta er sådana golv i ett relativt nytt hus, men däremot har ni haft en undersökningsplikt ni tyvärr inte uppfyllt. Då ni kunde ha upptäckt detta fel under en besiktning kan ni inte i efterhand kräva pengar av säljaren.

Den enda möjligheten att i efterhand kunna kräva pengar av säljaren är om hen lovat er, antingen muntligen eller genom en skrivelse i avtalet, att badrummen skulle ha ”fall”. Skulle en sådan skrivelse finnas, eller om säljaren självmant lovat er det, eller om ni frågat säljaren specifikt om golven eller skicket i badrummen (ex. ”Finns det fall?” ”Finns det några fel?”) så har ni rätt att kräva pengar enligt 4:12 JB.

Behöver ni ytterligare hjälp med detta, exempelvis tolkning av avtalet eller vad säljaren har lovat, är ni välkomna att boka tid hos en av våra familjejurister på ett kontor nära er (länk här)!

Med vänlig hälsning,
Beatrice