Bostad & Fastighet
Uppskov av skatt vid försäljning av bostadsrätt
För 6 år sen gifte jag mig och på den tiden ägde jag redan en bostadsrätt till 100% med ett uppskov på 530 tkr från en tidigare försäljning. Förra året 2017 sålde vi bostadsrätten för ca 4 milj kr och köpt ett hus samma år för ca 6 milj kr som var och en av oss har 50% ägarandel och kvarvarande beloppet från försäljningen av bostadsrätten 3 milj har jag lagt in som kontantinsats på köpta huset. Vi står nu båda på bolånet på 3 milj kr.
I årets deklaration när jag gör en beräkning på ett slutligt uppskov så räknas den nya bostaden (huset) som billigare än bostadsrätten eftersom jag äger nu bara halva huset, dvs halva inköpspriset (3 milj) och då är den delen ca 1 milj billigare än den sålda bostadsrätten (4 milj) som jag hade en ägarandel på 100%. Detta innebär att jag måste betala tillbaka en vinstskatt på ca 120 tkr redan i år och vi fick en smärre chock då vi hade planerat att renovera huset.
När jag frågade mäklarna var ingen som nämnde det när vi skulle köpa/sälja. De sa bara att den nya bostaden måste vara dyrare för att få uppskov.
Hur kan man göra nu för att få skatteverket att förstå att jag har betalat kontantinsatsen plus har hälften av lånet på huset och min fru har fått 50% av ägarandelen just för att vi är gifta och allt i slutändan blir hälften var.
Jag läste att man kunde ge bort sin andel som gåva mellan makarna och på så sätt kanske få uppskov med hela vinstskatten.
Hur ska man gå tillväga för att få uppskov med hela vinstskatten nu när det inte finns nån uppskovstak?
Kan min fru ge en del av sin ägarandel i gåva till mig, tex 20% så att jag får 70% ägarandel och på så sätt min andel av huset blir dyrare än bostadsrätten vi sålde? Eller kan man göra en bodelning även under ett pågående äktenskap och helt utan planer på att skiljas? Räknas det som ett giltigt gåvoavtal av fastighet? Går det ordna det nu innan man deklarerar maj 2018 eller även efter?
Kan man begära ett preliminärt uppskov i detta års deklaration och försöker fixa min ägarandel under året?
Vad blir det för konsekvenser? Måste man ansöka om en ny lagfart igen och i så fall hur stor blir kostnaden?
Behöver man kontakta långivaren för att ändra där också?
Rådgivarens svar
2018-06-14
Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga. Nedan kommer en redogörelse för er fråga.
Allmän redogörelse
Bestämmelser om uppskov regleras i 47 kap. Inkomstskattelagen (IL). I 47 kap 2 § IL finns tre förutsättningar som måste föreligga för att uppskov ska kunna meddelas.
Själva beräkningen av uppskovsbeloppet kan göras på olika sätt, beroende på om ersättningen för ersättningsbostaden är minst lika stor som ersättningen för ursprungsbostaden eller om ersättningen är mindre än ursprungsbostaden vilket framgår av 47 kap. 7 § IL.
I det fall då ersättningen för ersättningsbostaden är minst lika stor som ersättningen för ursprungsbostaden, motsvarar uppskovsbeloppet kapitalvinsten ökad med tidigare uppskovsbelopp (47 kap. 7§ 1p. IL).
I det fall, då ersättningen för ersättningsbostaden understiger ersättningen för ursprungsbostaden, vilket är fallet i denna fråga, ska 47 kap. 7 § 2p. användas. Enligt bestämmelsen ska uppskovsbeloppet motsvara så stor del av kapitalvinsten ökad med tidigare uppskovsbelopp som ersättningen för ersättningsbostaden utgör av ersättningen för ursprungsbostaden. Med andra ord är det alltså möjligt att få uppskov även om ersättningen för ersättningsbostaden understiger ersättningen för ursprungsbostaden.
Men viktigt att poängtera här är att uppskovsbeloppet beräknas utifrån den skattskyldiges andel av lägenheten som säljs.
Tillämpning
Som ovan nämnts utgår beräkningen uppskovsbeloppet utifrån den skattskyldiges andel av lägenheten som säljs. Det betyder att man ska utgå ifrån hur stor andel man själv äger, oberoende på om man är gift och maken äger andra andelen. Dessutom betyder det att det inte spelar någon roll i detta fall att ni är gifta och att ni i slutändan kommer dela lika på allt.
Angående din fråga om gåva. Till att börja med bör nämnas att grundregeln vid gåvor är att gåvomottagaren inträder i gåvogivarens ställe. I detta läge betyder det att du, som gåvomottagare, övertar hennes skattemässiga situation vad gäller andelen. Eftersom du inte köper andelen (inte utgett någon ersättning för den andelen) kommer uträkningen inte ändras. Detta betyder att du inte får det högre inköpspriset för det nya huset som du behöver för att få uppskov. Med andra ord, kommer situationen om uppskov inte påverkas även om din fru genom gåva ger dig en större del av huset.
Avseende frågan om bodelning så är svaret ja, bodelning kan göras under pågående äktenskap vilket framgår av 9 kap. 1§ 2 st. äktenskapsbalken. Men som nämnts i stycket ovan, kommer en bodelning inte kunna påverka möjligheten att få uppskov eftersom uträkningen inte förändras, det vill säga, du får inte det högre inköpspriset som du behöver för att få uppskovet (eftersom du som sagt inte utger någon ersättning för andelarna genom bodelningen).
För mer information om gåvor mellan makar hänvisar jag till 8 kap. äktenskapsbalken.
Angående lagfart. Vid både gåva och bodelning krävs en ansökan om lagfart hos lantmäteriet om ägandeförhållandet kommer att förändras. Vid bodelning och gåva behöver man som huvudregel inte betala någon stämpelskatt för lagfarten. Dock så behöver man vid både bodelning och gåva betala en expeditionsavgift som ligger på 825 kr. Vidare information om lagfart och hur ansökan ska göras osv finns tillgängligt på lantmäteriets hemsida.
Frågan om ett preliminärt uppskov kan göras bör i detta fall besvaras nekande. Bestämmelserna om preliminärt uppskov regleras i 47 kap 8 § IL. Jag utgår ifrån att ni faktiskt har köpt huset och bosatt er där (eftersom annat inte anges) vilket betyder att kravet om att den skattskyldige inte ska har köpt och flyttat in i en ersättningsbostad, inte uppfylls i er situation.
Angående långivaren och om denne behöver kontaktas, så finns i frågan inte mycket information om hur lånet är reglerat osv. Men om något lån exemplevis behöver ”flyttas över” från frun till dig så krävs förstås att banken går med på att lånet flyttas. Vidare skulle jag rekommendera att ni kontaktar nuvarande långivare för mer specifik information om er situation.
Sammanfattningsvis kan ni, varken genom gåva eller bodelning, påverka den rådande situationen så att ni får uppskov med hela vinstskatten.
Om ni behöver vidare hjälp och juridisk rådgivning gällande frågorna är ni välkomna att boka tid hos våra jurister som du kommer i kontakt med här.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.