Hej! Stort tack för att du ställer din fråga till oss på Fråga Juristen.

Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt aktualiseras bestämmelserna i 12 kap jordabalken. Nedan följer en redogörelse för hyresvärdens samt hyresgästens uppsägningstid när det inte finns någon avtalad uppsägningstid. I mitt svar utgår jag ifrån att hyresförhållandet avser en bostadslägenhet och inte en lokal.

Hyresavtal på bestämd eller obestämd tid
Hyresavtalet kan vara på bestämd eller obestämd tid, vilket påverkar uppsägningstiden. Hyresavtal på obestämd tid ska alltid sägas upp för att upphöra att gälla, 12 kap 3§ 1.st jordabalken. Ett hyresavtal på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat i mer än nio månader i följd, måste dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

Uppsägningstid för hyresgästen
Hyresgästen kan när som helst säga upp avtalet till det månadsskifte som sker tidigast tre månader från uppsägningen, 12 kap 5§ 1.st jordabalken. Detta innebär alltså att uppsägningstiden är tre månader för hyresgästen. Denna regel är tillämplig oavsett om avtalet avser en bestämd eller obestämd tidsperiod. Regeln är tvingande, vilket innebär att hyresgästen alltid har rätt till tre månaders uppsägningstid. Det är däremot möjligt att avtala om en annan uppsägningstid om denna är till fördel för hyresgästen. Det är således tillåtet att avtala om en kortare uppsägningstid för hyresgästen.

Uppsägningstid för hyresvärden
Avser hyresavtalet en obestämd tidsperiod och ingen uppsägningstid har avtalats kan avtalet sägas upp av hyresvärden vid det månadsskifte som sker tre månader från uppsägningen, 12 kap 4§ 1.st jordabalken.

Om andrahandsuthyrningen sträcker sig över en bestämd tidsperiod är utgångspunkten att hyresvärden och hyresgästen är bundna under hela avtalsperioden. Hyresvärden kan alltså inte säga upp avtalet tidigare än hyrestidens utgång. Vid allvarliga avtalsbrott från hyresgästens sida kan däremot hyresvärden säga upp avtalet i förtid, 12 kap 42-44§§ jordabalken. 

Ett hyresavtal på bestämd tid kan däremot övergå till ett avtal på obestämd tid,12 kap 3§ 3.st jordabalken. Ett avtal på bestämd tid övergår till ett avtal på obestämd tid om avtalet saknar bestämmelser om vad som händer om uppsägning inte sker, och om avtalet inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning ska ske. Alltså övergår avtalet till att gälla på obestämd tid om det saknas bestämmelser i avtalet om vad som händer om uppsägning inte sker, samt om hyresvärden inte säger upp avtalet till hyrestidens utgång trots att en uppsägning ska ske. Att observera är dock att uppsägning alltid ska ske om hyresförhållandet varat i en följd av 9 månader, 12 kap 3§ jordabalken. Avtalet anses även övergå till ett avtal på obestämd tid om hyresgästen trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden begärt att hyresgästen ska flytta.

För att ett hyresavtal på bestämd tid inte ska övergå i ett avtal på obestämd tid måste det sägas upp om det inte står i avtalet att uppsägning inte behöver ske. Då gäller olika uppsägningstider beroende på hur lång hyrestiden har varit, se 12 kap 4§ 2.st jordabalken. Exempelvis har ett avtal på bestämd tid som varat längre än tre månader en uppsägningstid på tre månader, 12 kap 4§ 2.st 3.p jordabalken. Dessa uppsägningstider gäller alltså endast för hyresvärden när hyresvärden inte vill att avtalet på en bestämd tidsperiod ska förlängas automatiskt vilket det gör om någon av situationerna i 12 kap 3§ 3.st föreligger.

Avtal under en bestämd tidsperiod kan alltså inte sägas upp av hyresvärden innan tiden för avtalet löpt ut om inte någon av situationerna i 12 kap 42-44§§ jordabalken.

Sammanfattning
Sammanfattningsvis är, då inget annat avtalat, uppsägningstiden för hyresgästen vid andrahandsuthyrning tre månader oavsett om hyresavtalet löper på bestämd eller obestämd tid. För hyresvärden är uppsägningstiden tre månader om hyresavtalet löper på obestämd tid. Löper avtalet på bestämd tid är huvudregeln att avtalet inte kan sägas upp av hyresvärden om inte någon av de allvarlig avtalsbrotten föreligger. Däremot måste tidsbestämda avtal i vissa fall sägas upp av hyresvärden en viss tid innan avtalet egentligen går ut för att avtalet inte automatiskt ska övergå till ett avtal som löper på obestämd tid. Men hyresvärden kan vid tidsbestämda avtal enligt huvudregeln alltså inte säga upp avtalet i förtid.

Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga. Du kan även läsa mer om andrahandsuthyrning på hyresnämndens hemsida här. Har du ytterligare funderingar eller frågor går det jättebra att ställa dem till oss.

Vänliga hälsningar,