Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Uppsägning av förhandsavtal

        I dagsläget sänker många byggentreprenörer priserna på bostadsrätter för att kunna sälja dem.
        Min situation är så att jag bokat upp mig och skrivit på ett bindande förhandsavtal. Min fråga är om jag har rätt till utträde med tanke på följande:

        1. Kostnadskalkylen har ändrats så ett bortfall av flera miljoner medför mindre intäkter till BRF. Borde inte sådana ändringar påverka bostadsrättsägarens ekonomi i en sån mån att man kan begära utträde? Villkoren vid köp var att kostnadskalkylen skulle följas.

        2. Ett muntligt och skriftlig avtal (ett mejl med ett löfte) har gjorts med ansvarig mäklare för projektet att det gick att byta lägenhet ifall priserna sänks i framtiden. Borde man inte kunna begära bytet nu när priserna har sänkts. Dem försöker nämligen slingra sig ur nu i efterhand.

        MVH, Bert

        Rådgivarens svar

        2018-06-20

        Hej,

        Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

        Förhandsavtal och giltigheten av förhandsavtal

        Regler om rättigheter och skyldigheter för bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningar finns i Bostadsrättslagen (BRL). Bestämmelser om förhandsavtal finns i 5 kap BRL. Ett förhandsavtal är ett avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt enligt 5 kap 1 § BRL. Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

        Enligt 5 kap 3 § 2 st BRL ska de beräknade avgifterna för bostadsrätten grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen ska vara försedd med ett intyg. Av intyget ska det framgå att de i kalkylen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar samt att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar. Denna kalkyl ska bostadsrättsföreningens styrelse tillhandahålla förhandstecknaren innan avtalet ingås. Om inte dessa förutsättningar i 5 kap 3 § BRL är uppfyllda är förhandsavtalet ogiltigt enligt 5 kap 4 § BRL.

        Ett förhandsavtal är bindande mellan parterna men detta innebär inte att parterna är bundna att följa avtalet under alla omständigheter. Förhandstecknaren har rätt att frånträda avtalet om förutsättningarna för tecknandet ändras i tre särskilda fall, vilka regleras i 5 kap 8 § BRL. I 3 punkten i denna paragraf anges att förhandstecknaren får frånträda avtalet om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han eller hon fick kännedom om den högre avgiften. Endast en väsentlig avgiftshöjning medför rätt för förhandstecknaren att frånträda avtalet. Vad som är väsentliga avgiftshöjningar finns tyvärr inte reglerat. Den information som föreningen har lämnat i konstandskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås får betydelse vid bedömningen av om höjningen är väsentlig eller inte. Orsaken till avgiftshöjningen saknar normalt betydelse.

        Om ett förhandsavtal upphör att gälla har förhandstecknaren rätt att få tillbaka det belopp som han eller hon har betalat i förskott enligt 5 kap 9 § BRL. Förhandstecknaren har även rätt till skälig ersättning för sådana kostnader som han eller hon med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som har blivit onyttiga för honom eller henne samt rätt till ersättning för annan skada som föreningen har förorsakat honom eller henne genom försumlighet.

        Löftet om byte

        Generellt gäller att ett avtal bindande enligt löftesprincipen, vilken kan utläsas ur 1 § avtalslagen (AvtL). Det kan dock finnas särskilda regler för vissa typer av avtal vilka måste uppfyllas för att ett sådant avtal ska vara bindande. Frågan är även hur detta löfte av mäklaren ska tolkas; dvs. om det är fråga om ett förhandsavtal eller ett överlåtelseavtal. Formkraven för förhandsavtal finns i 5 kap 3 § BRL och formkraven för överlåtelseavtal finns i 6 kap 4 § BRL. Ett förhandsavtal ska upprättas skriftlig och i avtalet ska det anges parternas namn, lägenheten, beräknad tidpunkt för upplåtelse, de beräknade avgifterna och, om ett förskott har betalats, det belopp som lämnats i förskott. Ett förhandsavtal ska även innehålla en kostnadskalkyl samt intyg. Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av köparen och säljaren, se 6 kap 4 § BRL. Köpehandlingen ska innehålla uppgifter om den lägenhet som överlåts samt om pris. Motsvarande gäller vid byte. Ett förhandsavtal eller överlåtelseavtal som inte uppfyller dessa krav är ogiltigt enligt 5 kap 4 § respektive 6 kap 5 § BRL. Förutsättningarna för att detta löfte om byte ska vara bindande bör därmed vara att byteslägenheten finns angiven, att priset för denna lägenhet finns angiven, parternas underskrifter samt uppgifter om lägenheten. Om det är fråga om ett förhandsavtal tillkommer även att kostnadskalkyl och intyg ska finnas angivet i avtalet. Det är tillåtet att ingå avtal om en framtida överlåtelse av bostadsrätt, men i detta fall är det svårt inordna löftet under något av dessa avtal och därmed även svårt att bedöma om löftet uppfyller formkraven för giltighet.

        Sammanfattning och handlingsplan

        Dina möjligheter att frånträda förhandsavtalet beror på hur hög avgiftshöjningen är. Om avgiftshöjningen kan anses vara väsentlig kan du frånträda förhandsavtalet. Dock är kravet på väsentlighet inte reglerat i lagtext utan en bedömning måste göras i varje enskilt fall. För att kunna frånträda förhandsavtalet måste du begära ett frånträde inom tre månader från det att du fick reda på avgiftshöjningen. Om förhandsavtalet upphör att gälla har du rätt att få tillbaka ev. förskottsbetalningar, andra kostnader som du har åtagit dig för lägenhetens inredning och utformning samt skälig ersättning för annan skada som föreningen har förorsakat dig genom försumlighet.

        Hur löftet från mäklaren ska tolkas är svårt att ge ett tydligt svar på. Det kan vara möjligt att inordna löftet under rekvisiten för förhandsavtal eller överlåtelseavtal beroende på hur löftet är utformat. 

        Är ni i behov av ytterligare hjälp är ni varmt välkommen att kontakta någon av våra jurister Familjens Jurist.

        Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!

        Vänliga hälsningar,
        Sofia

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden