Hej! Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

Din fråga behandlar regler om försäljning av utmätt fast egendom som du hittar i utsökningsbalken (UB) och utsökningsförordningen (UF). Reglerna om försäljning av fastigheter och vilka som får betalt är komplicerade och du bör därför kontakta en jurist om du behöver rådgivning i ett enskilt fall. Jag kan inte svara exakt vad som gäller i din situation utan endast ge ett generellt svar.

Underhandsförsäljning av utmätt fast egendom

När en fastighet utmäts av kronofogdemyndigheten (KFM) för obetalda skulder finns det två olika sätt KFM kan sälja fastigheten. Det ena sättet är att KFM genomför en offentlig auktion (exekutiv auktion) (12 kap. 1 § UB). Det andra sättet, som du har funderingar kring, är att fastigheten säljs under hand (underhandsförsäljning). I 12 kap. 57 § UB framgår det att en utmätt fastighet får säljas under hand, om en sådan försäljning är mer ändamålsenlig än försäljning på auktion och det är tillförlitligt utrett vilka fordringar och rättigheter som belastar fastigheten. Vid bedömningen av om en försäljning under hand är mer ändamålsenlig skall särskilt beaktas förutsättningarna för att därigenom erhålla en högre köpeskilling för fastigheten än vid försäljning på auktion.

När en fastighet säljs under hand kan KFM ta hjälp av en fastighetsmäklare och på så vis i vissa fall få ett bättre pris. Ibland händer det att KFM först genomför en misslyckad auktion och då istället prövar med en underhandsförsäljning. Försäljning under hand med mäklare liknar väldigt mycket en frivillig försäljning. De fastigheter som lämpar sig för underhandsförsäljning har mindre komplicerade inteckningsförhållanden. Innan KFM har beslutat sig för vilken försäljningsmetod som ska användas ska den inhämta yttranden från fastighetsägaren och ibland från borgenärerna (12 kap. 59 § UB & 12 kap. 28 § UF).

Innan en fastighet säljs under hand ska en sakägarförteckning upprättas. I den framgår det bl.a. vilka fordringar och nyttjanderätter som belastar fastigheten (12 kap. 25 § UB). Sakägarförteckningen utmynnar i en numrerad lista, ungefär som du har angett i din fråga. De fordringar och nyttjanderätter som har störst rätt till betalning hamnar högt upp på listan, medan de som har sämre möjlighet hamnar långt ned (12 kap. 26 § UB). När sakägarförteckningen är upprättad ska ett skyddsbeloppet räknas fram. Det görs genom att man räknar ihop värdet av de fordringar som har bäst rätt till betalning samt kostnaderna för försäljningen av fastigheten (12 kap. 29 § UB). När fastigheten säljs får KFM inte godta ett bud som inte täcker skyddsbeloppet (12 kap. 32 § UB). Efter att auktionen är slutförd kan det hända att köpeskillingen inte räcker till att betala några borgenärers fordringar. Den gamla fastighetsägaren kommer emellertid fortfarande vara personligt betalningsansvarig för dessa skulder. De pantbrev som fanns på fastigheten som inte fick betalt vid auktionen kommer dock inte vara gällande längre (12 kap. 45 § UB).

Om du har fler frågor gällande underhandsförsäljningar och rättsverkningar av dem kan du ta kontakt med en av våra jurister som arbetar med fastighetsrätt. Du kommer i kontakt med en här.

Du kan även ringa KFM och ställa dina frågor. Precis som andra myndigheter är de enligt 6 § förvaltningslagen skyldiga att besvara frågor från enskilda. Du kommer i kontakt med KFM här.   

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!