Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Tvingande regler i hyreslagen

        Hyr en lokal sedan 20 år tillbaka, kontraktet säger att det förlängs 2 år i taget med 9 månader uppsägning men
        vår hyresvärd påstår följande "Det går ej att skriva lokalkontrakt på 2 år utan alla lokalkontrakt löper 3 år, vad det än står i kontraktet. Detta är enligt hyreslagen. Med andra ord så löper kontraktet till 31 dec 2021 om ni ej säger upp det innan 31 mars 2018." Har mailat till hyresnämnden och fått följande svar : Hej, Mycket ska man höra. J Parter får avtala vilken hyrestid som helst. T.ex. tills vidare, ett år, tre år, 15 år osv. Huvudregeln är att avtalsfrihet råder. Förbud mot avtalsfrihet förutsätter att det finns tvingande regel som lägger hinder."
        Nu undrar jag Förbud mot avtalsfrihet förutsätter att det finns tvingande regel som lägger hinder, vad menas med det?

        Rådgivarens svar

        2018-01-22

        Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

        Tvingande och dispositiva regler

        En regel eller en bestämmelse kan ha olika form. En bestämmelse i en lag kan vara dispositiv. Detta innebär att parterna kan och får avtala bort den regeln. Lagen hindrar alltså inte i det fallet att parterna kommer överens om annat än det som sägs i lagen genom t.ex. ett avtal. Motsatsen till att en regel är dispositiv är att den är tvingande. Att en regel är tvingande innebär att parterna inte får avtala bort regeln. En tvingande lagregel kan på så sätt utgöra ett hinder mot avtalsfrihet.

        Tvingande regler jordabalken

        Eftersom du skriver att din fråga rör ett hyresavtal för lokal så är hyreslagen tillämplig, den finns i 12 kap. Jordabalken (JB). Regeln om när hyreslagens regler är tvingande finns i 12 kap. 1 § st. 5.

        Huvudregeln är alltså att det är okej för parterna att avtala om vilken hyrestid som helst, så länge det inte finns någon tvingande regel som säger annat. När det kommer till hyreslagen är huvudregeln att lagen är tvingande till hyresgästens fördel och att parterna inte kan avtala om mindre förmånliga regler för hyresgästen än vad som står i hyreslagen. 

        Hyreslagen är en social skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen. I den s.k. hyreslagen finns därför vissa tvingande bestämmelser som i de flesta fall skyddar hyresgästen. Om parterna har avtalat om något som strider mot en tvingande lagregel i hyreslagen, är hyresgästen som huvudregel inte bunden av avtalet i den delen. Detta innebär alltså att om det som har avtalats mellan hyresgäst och hyresvärd är ofördelaktigare än lagen, så kan hyresgästen alltid hävda att lagregeln ska gälla. Och om avtalet ger hyresgästen en fördel jämfört med lagen kan hyresgästen alltid följa avtalet. Hyresvärden å andra sidan blir bunden av avtalet om det som har avtalats är ofördelaktigare för honom jämfört med lagen. Är det som har avtalats däremot fördelaktigare för hyresvärden jämfört med lagen bli han ändå bunden av vad lagregeln säger.

        Sammanfattning

        Sammanfattningsvis kan man säga att det som hyresnämnden menar är att huvudregeln är att avtalsfrihet råder, hyresgästen och hyresvärden får alltså avtala hur de vill sinsemellan. Däremot så är hyreslagen en skyddslagstiftning till hyresgästens förmån. Detta innebär att hyreslagen innehåller s.k. tvingande regler som är till förmån för hyresgästen. Att en regel är tvingande innebär som nämnts ovan att regeln inte får avtalas bort av parterna. De tvingande reglerna finns alltid där som ett grundskydd för hyresgästen. Med detta sagt så är det viktigt att betona att lagen är till förmån för hyresgästen, och att detta innebär att hyresvärden och hyresgästen får avtala om ett mer förmånligt avtal för hyresgästen utan att hyreslagen hindrar detta.

        Kort sagt: det hyresnämnden menar är att de tvingande lagregler som finns i hyreslagen sätter stopp mot att hyresvärden och hyresgästen avtalar om mindre förmånliga villkor än vad hyreslagen säger, och på så sätt sätter de tvingande lagreglerna stopp för avtalsfriheten.

        Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Det är bara att återkomma om det uppstår ytterligare frågetecken.

        Vänligen,

        Emma Andersson

         

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden