Hej och tack för att du har vänt dig till oss med din fråga!

Nedan redogörs för om man kan kräva av en tidigare hyresgäst att återställa hål i väggen som har uppkommit i samband med installation av en värmepump. 

Muntligt avtal

Muntliga avtal är juridiskt bindande, precis som skriftliga, men är av naturliga skäl (precis som du skriver) svåra att bevisa. Huvudregeln i svenskt rättssystem är att avtal ska hållas (pacta sunt servanda). Det är den som påstår att ett avtal har ett visst innehåll som också bär bevisbördan för att styrka sitt påstående. Det framgår att ni har haft ett muntligt avtal med er hyresgäst, av de presenterade förutsättningarna i frågan. Det betyder att hyresgästen är vara juridiskt bunden att sätta tillbaka värmepumpen, eller återställa väggen under förutsättning att ni lyckas fullgöra er bevisbörda. All korrespondens mellan er och den förra hyresgästen som tyder på att ni har en sådan överenskommelse kan samlas, och åberopas såsom bevis. 

Vad man kan kräva i fråga om återställande av en tidigare hyresgäst

När någon hyr ut sin bostad i egenskap av privatperson (när den som hyr ut inte bedriver näringsverksamhet) är lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Eftersom bestämmelse gällande hyresgästens användning av lägenheten där saknas, tillämpas istället 12 kap. jordabalken. Lagen är tvingande till hyresgästens förmån. Det betyder att man kan avtala bort bestämmelser i lagen om det är till förmån för den som hyr, men inte tvärtom. Enligt 24 §ska hyresgästen väl vårda bostaden under hyrestiden, och är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes försumlighet (vårdnadsplikt). Omfattande ombyggnationer utan hyresvärdens samtycke har ansetts omfattas av hyresgästens vårdnadsplikt. Hyresgästen har rätt att på egen bekostnad, utföra målning, tapetsering, och därmed jämförliga åtgärder. Om den uthyrda bostadens bruksvärde (det ekonomiska värdet som räknas utifrån bostadens användning) minskar genom hyresgästens användning så har hyresvärden rätt till ersättning motsvarande värdeminskningen (se 24 a §). Den hyresvärd som kräver ersättning för skadan har bevisbördan för att visa att hyresgästen har åstadkommit denna.

Av de presenterade förutsättningarna i frågan framgår följande. Hyresgästen har installerat en värmepump, som denne sedan har monterat bort, vilket har orsakat hål på väggen. Min bedömning är därför att en skada har uppkommit till följd av hyresgästens användning av lägenheten och att denne därför har brutit mot vårdplikten. Eftersom hyresgästen får anses ha brutit mot vårdplikten, är vederbörande skyldig att återställa skadan (det vill säga återställa väggen). Skadan som har uppkommit på väggen används för att fullgöra er bevisbörda. Det är därför av vikt att ni dokumenterar denna. 

Vad ni kan göra

Om ni vill veta mer om vad som gäller när en hyresgäst inte återställer skador som denne har åsamkat under hyrestiden, så kan ni kontakta hyresnämnden. I övrigt återstår att framställa ett krav gentemot hyresgästen för de kostnader som är hänförliga till ett återställande. I den mån denne väljer att bestrida erat krav, har ni valet att driva en civilrättslig process i domstol. I sådant fall behöver ni skicka in en stämningsansökan till den tingsrätt som är belägen vid svarandens hemvist. I sådant fall bör ni ta hjälp av ett juridiskt ombud vid utformandet av denna. För att gå vidare med er situation kan ni boka tid hos en av våra jurister via denna länk. De har möjlighet att företräda er vid en eventuell tvist och tillhandahåller såväl telefonrådgivning som möjlighet till att boka ett personligt möte på ett kontor nära dig.