Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Tvångsförsäljning av samägd fastighet

        Hej
        Vi är flera syskon som äger en fastighet tillsammans. En av oss vill inte längre äga fastigheten tillsammans utan vill köpa ut oss övriga. Vi vill inte sälja och har erbjudit att köpa ut hen. Men hen vill inte det och säger att hen kan tvinga ut fastigheten till extern försäljning och därmed kunna köpa även våra andelar. Stämmer det verkligen? Kan hen tvinga oss att sälja våra andelar, mot vår vilja, via extern försäljning?

        Rådgivarens svar

        2021-03-04

        Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Fråga Juristen.

        Jag förstår din fråga som att du vill veta om en eller flera delägare kan stoppa en försäljning av en samägd fastighet och köpa ut en eller flera övriga delägare. Inledningsvis kommer jag gå igenom vad som gäller generellt, för att sedan kommentera din situation och avsluta med en rekommendation om hur ni kan gå vidare.

        Egendom med flera ägare
        Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt (samägandelagen) innehåller regler för då två eller flera personer äger egendom tillsammans. Personerna är då delägare av egendomen. Enligt 2 § samägandelagen är huvudregeln att åtgärder som rör den samägda egendomen som helhet kräver samtliga delägares samtycke.

        Försäljning av hela egendomen
        Utgångpunkten är som ovan nämnt samtycke för beslut som rör egendomen som helhet. 6 § samägandelagen säger dock att varje delägare har rätt att vända sig till tingsrätten för att ansöka om att hela egendomen ska bjudas ut till gemensam försäljning på offentlig auktion.

        Försäljningen sköts då enligt 8 § samägandelagen av en god man som utses av rätten. Det är den gode mannen som skriver köpebrev samt fördelar köpeskillingen mellan delägarna. Kostnaden för gode mannen delar alla delägarna på i lika stor del som de äger egendomen enligt 15 § samägandelagen.

        Tingsrätten kan, på begäran av en eller flera delägare, sätta en minimigräns för köpeskillingen vid försäljningen enligt 9 § samägandelagen, i övrigt sköts försäljningsvillkoren av den gode mannen. Även om samtliga av delägarna inte är överens om att anta ett bud vid försäljningen kommer det högsta budet som överstiger den enligt 9 § samägandelagen satta minimiköpeskillingen automatiskt att ses som antaget enligt 12 § samägandelagen.

        Tingsrätten får inte fatta ett beslut om försäljning av hela egendomen om den eller de delägare som motsätter sig försäljning kan visa på synnerliga skäl för att egendomen inte ska säljas just nu. Till synnerliga skäl räknas inte en allmän ovilja att sälja egendomen.

        Det finns inget som hindrar den eller de delägare som inte vill sälja egendomen att lägga bud på hela egendomen på den offentliga auktionen och på så sätt köpa ut övriga delägare.

        Samägandeavtal
        Samägandelagen är en dispositiv lag. Det innebär att den viker för sådant som delägarna har avtalat om rörande egendomen, exempelvis hur samägandet ska upplösas. Finns det inget sådant avtal gäller samägandelagen.

        Din situation
        Eftersom din fråga inte nämner något om ett avtal antar jag att något sådant inte finns. Den delägare som vill sälja egendomen har alltså, precis som hen säger, rätt att få fastigheten såld genom en ansökan till tingsrätten, även utan er övriga delägares samtycke.

        Övriga delägare kan inte helt stoppa en försäljning som en delägare begär via tingsrätten utan endast skjuta upp denna under förutsättning att de eller den delägaren som motsätter sig försäljningen kan visa på synnerliga skäl för att en försäljning inte ska ske just då.

        Rekommendation
        Jag rekommenderar i första hand att samtliga delägare försöker komma överens om hur de ska gå vidare för att undvika tillkomsten av de kostnader och möjliga konflikter som en begäran till tingsrätten innebär. Kanske kan upplysning om de kostnader som garanterat tillkommer samt vilka nackdelar som en offentlig auktion innebär verka motiverande för er alla att komma överens.

        Det finns både för- och nackdelar med en offentlig auktion. Fördelarna är bland annat att det kan generera en högre köpeskilling till de delägare som en annan delägare vill köpa ut än om den utköpande delägaren skulle lösa ut delägarna utan den offentliga auktionen.

        Nackdelar är exempelvis att det tillkommer kostnader för försäljning och god man samt att det inte är säkert att den eller de delägare som vill ha fastigheten kvar är högstbjudande på den offentliga auktionen och fastigheten säljs då till någon annan.

        Om du vill kan du boka en telefontid hos Familjens Jurist för vidare rådgivning i ditt ärende. Familjens Jurist kan även upprätta samäganderättsavtal för att undvika framtida tvister.

        Jag hoppas att du känner att du har fått svar på dina frågor och tveka inte att kontakta Fråga Juristen igen om du har andra frågor.

        Sofia Hjälmvall
        Studentrådgivare

        Fråga Juristen är en tjänst där du kan ställa juridiska frågor gratis. Frågorna besvaras av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen utförs efter bästa förmåga och Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder resultatet eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.

        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden