Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! 

Jag kommer att inleda med en generell redogörelse vad gäller dolda fel i fastigheter, för att därefter besvara er fråga.

Tillämplig lag i området vad gäller dolda fel i fastigheter är Jordabalken (JB). 

Vad är att klassa som ett dolt fel i hus? 

Enligt 4 kap. 19 § JB har en köpare av en fastighet rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Enligt bestämmelsens andra stycke får fel i fastigheten inte åberopas om köparen borde ha upptäckt felet vid sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Det är därmed flera parametrar som blir aktuella i bedömningen om ett dolt fel föreligger. Enligt 4 kap. 19 b § JB har köparen 10 år på sig att åberopa ett dolt fel i fastigheten. 

För enkelhets skull kan sägas att fråga om dolt fel i fastighet blir aktuell, om samtliga kriterier är uppfyllda:   

1. Felet ska ha funnits vid köptillfället, ett fel som uppstått efter att köpet har genomförts räknas inte som ett dolt fel. 
2. Felet ska inte ha gått att upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten. 
3. Felet ska inte ha varit förväntat.
4. Felet ska påverka fastighetens marknadsvärde.
5. Felet ska ha påtalats av köparen inom 10 år efter köpet, eller inom ett år om köparen hävdar att felet är av väsentlig betydelse och därför vill häva köpet.

Vad gäller i ert fall? 

Det är svårt för mig att avgöra om ett dolt fel föreligger i ert fall mot bakgrund till att det är många parametrar som påverkar bedömningen bl.a. priset på huset, dess skick och vad man med fog kan förvänta sig med hänsyn till detta. En annan viktig parameter är huruvida köparen, ni, borde ha upptäckt felet innan försäljningen.

I enlighet med omständigheterna som har angivits i frågan anser jag att fråga om dolt fel kan vara akutell och att det därmed är av värde att reklamera felet till säljaren. Jag har gjort den bedömningen mot bakgrund till en villas tak generellt har en lång livslängd och att ni vid avtalets ingående därför hade all rätt att förvänta er att taket skulle hålla ett bra tag, till följd av bytet som har skett av taket 2011 och att felet därmed inte är förväntad. Vidare kan det mot bakgrund till att inget har nämnts om taket i den besiktning som har gjorts, går det att argumentera för att felet inte har gått att upptäcka. Viktigt att poängtera är att ni som köpare inte per automatik har uppfyllt er undersökningsplikt enbart på grund av att ni har anlitat en besiktningsman. Om det felkonstruerade taket varit synligt på ett icke förstörande sätt, exempelvis genom att besiktningsmannen hade kunnat se felet genom att lyfta på takpannorna för att titta, ska ni då istället reklamera felet till besiktningsmannen. I det fall det dolda felet inte har kunnat upptäckas vid besiktningen på ett icke förstörande sätt, anser jag att det är av värde att ni reklamerar det dolda felet till säljaren. Tänk på att reklamera felet så snart som möjligt för att inte riskera att förlora er rätt till ersättning. 

Jag hoppas att ni har fått vägledning och klarhet i frågan! I det fall ni vill ha närmare hjälp med att reklamera det dolda felet är ni hjärtligt välkomna att höra av er till en av våra kunniga jurister på Familjens Jurist som kan hjälpa er vidare. Här kan ni boka en tid med en jurist hos Familjens Jurist.