Hej,

Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

När en bostadsrätt säljs (”avyttras”) med vinst sker beskattning av vinsten med stöd av inkomstskattelagen (nedan förkortat IL). Reglerna för detta finns framförallt i 46-47 kap. IL.

Att sälja en bostadsrätt med vinst innebär att det uppstår en så kallad kapitalvinst. När det gäller bostadsrätter pratar man ofta om reavinst eller realisationsvinst. Huvudregeln är, enligt 44 kap. 26 § IL, att kapitalvinster tas upp till beskattning samma år som tillgången avyttras. Som vi ska se finns det undantag till huvudregeln som innebär att det i vissa fall är möjligt att få uppskov och därmed kunna skjuta på beskattningen av reavinsten till ett senare tillfälle.

Kriterier för att få skjuta på skatten
Vid försäljning av bostadsrätter finns ett sådant undantag till huvudregeln som gör det möjligt att få uppskov med beskattningen. Detta är möjligt om de tre kriterierna i 47 kap. 2 § IL är uppfyllda. Det krävs att du:

1. har sålt en ursprungsbostad som du bott i under minst ett år och erhåller en kapitalvinst (reavinst),
2. har förvärvat eller tänker förvärva en ersättningsbostad och
3. har bosatt dig eller tänker bosätta dig i ersättningsbostaden.

Det första kriteriet innebär som sagt att du måste ha bott i din nuvarande bostadsrätt i minst ett år. Det andra kriteriet förutsätter att du köpt ersättningsbostaden – dvs. ditt fritidshus -  tidigast den 1 januari året före det år du säljer din bostadsrätt. Om du säljer din bostadsrätt i år förutsätts det med andra ord att du köpt fritidshuset tidigast 1 januari 2017 – annars är uppskov med reavinstskatten inte alls möjligt enligt 47 kap. 5a § IL. Ett undantag till denna regel – som återfinns i samma paragraf - är om du köpt fritidshuset tidigare än 1 januari 2017 men nyligen genomfört ny-, till- eller ombyggnader på fastigheten.

Fördjupning – beräkning av hur mycket du får skjuta upp med
Om du uppfyller kraven ovan kvarstår frågan: Får du skjuta på skatten helt och hållet eller bara delvis? Denna fråga besvaras framförallt i 47 kap. 7 § IL. Eftersom jag inte har tillräckliga detaljer i ditt specifika fall kan jag inte ge dig ett exakt svar, men jag ska förklara hur beräkningen går till i allmänhet. Hur mycket du får göra uppskov med beror på hur mycket ersättningsbostaden kostade i förhållande till hur mycket du säljer bostadsrätten för. Observera att det är priset du betalade för fritidshuset som är intressant, och inte det nuvarande marknadsvärdet. Om ersättningsbostaden kostar minst lika mycket som ursprungsbostaden får du uppskov med hela kapitalvinsten. Hela beskattningen skjuts alltså upp. Om ersättningsbostaden är billigare än ursprungsbostaden sänks uppskovsbeloppet och räknas ut med hjälp av följande formel: (kapitalvinst + tidigare uppskovsbelopp) x (ersättningen för ersättningsbostaden/ersättningen för ursprungsbostaden). Om du köpte fritidshuset tillsammans med din syster och om ni äger en lika stor del av huset får du i beräkningen ta med hälften av priset ni tillsammans betalade för huset. Om du äger bostadsrätten med någon annan måste även det beaktas.

Sammanfattning
Sammanfattningsvis är du tillåten att skjuta på beskattningen av reavinsten, om vissa kriterier är uppfyllda. Det krävs i huvudsak att du bott i din nuvarande bostadsrätt i minst ett år och att ni inte köpte fritidshuset för mer än ett år sedan.

Jag hoppas att du känner att du fick svar på din fråga. Om du fortfarande är osäker på vad som gäller i ditt specifika fall är du välkommen att återkomma till oss. Vi erbjuder även möjlighet att boka tid men en av våra jurister här.

Vänliga hälsningar.