Hej, Jag äger ett hus till 100 % sedan ca. 20 år . Köpte för ca. 1,5 millioner.
Under ägande perioden har lånat pengar för att renovera i flera omgångar .
Sedan ca. 6 år är jag sambo. Nu har vi kommit överens om att sambo skall låna 1,6 mil. och köpa in sig 50 % i fastigheten .Marknads värde på fastigheten enligt mäklare idag är ca. 3.8 mil. Denna summa av 1,6 mil. som sambo lånar tänker lägga in på befintlig hus lån som är 3.2 mil. idag.Pantbrev finns ock täcker hennes lån. Inga kostnader där.
Frågan gäller för min del: skatten, samt andra kostnader och regler angående denna försäljning. Vad skall man tänka på som är viktigt innan och efter köpet.
Hej, stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med dina frågor.
Allmän redogörelse
Jag utgår från att förvärvet av fastigheten skedde innan du träffade din sambo. Det innebär att den inte är samboegendom och någon bodelning ska därmed inte ske vid en eventuell separation.
Om din sambo köper in sig i fastigheten kommer lag om samäganderätt att bli tillämplig och ni räknas då som samägare av fastigheten. Det innebär bland annat att både du och din sambo, under vissa förutsättningar, har rätt att begära försäljning av fastigheten.
Reglerna kring att köpa sig in i huset stadgas i 4 kap. Jordabalken. Vad gäller köp regleras det i 4 kap. 1–3§§ jordabalken och i 4 kap. 29§ stadgas att samma gäller vid gåva.
Det avgörande för skatten blir om förvärvet är att se som gåva eller köp. Inkomstskattemässigt anses en fastighet överlåten genom gåva om ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde (det år som överlåtelsen sker). Är marknadsvärdet lägre än taxeringsvärdet görs jämförelsen med det värdet istället. Är betalningen högre eller lika hög som taxeringsvärdet så räknas hela förvärvet som ett köp. Det följer av huvudsaklighetsprincipen.
Ytterligare måste man betala stämpelskatt om betalningen av fastigheten överstiger 85 % av taxeringsvärdet. Den betalas enligt lag (1984:404) om stämpelskatt. Stämpelskatt ska betalas med 1,5% av det högsta värdet av taxeringsvärdet eller ersättningen för fastigheten.
I ert fall
Eftersom er sambo ska betala 1.6 miljoner kronor för förvärv av halva fastigheten kommer förvärvet att ses som ett köp och vinsten blir därmed skattepliktigt. För att räkna ut vinsten tar du priset du får för försäljningen, det vill säga 1.6 milj. kr minus summan du köpte fastigheten för (halva fastigheten, dvs ca 750 tkr) samt minus vissa förbättringsutgifter. Sedan gör du en kvotering som innebär att du tar upp 22/30 delar av vinsten till beskattning. Vinsten ska sedan beskattas med 30% i inkomstslaget kapital enligt 65 kap. 7§ inkomstskattelagen.
Annat viktigt att tänka på är din sambo ska ansökan om lagfart inom tre månader från förvärvet.
Hoppas du tycker att du har fått svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny.
Vänligen,
Elna
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.
Från den 20 september 2017 är Juristbyrån en del av Familjens Jurist och arbetar under ett nytt gemensamt varumärke – Familjens Jurist. Vi erbjuder samma tjänster som tidigare och möter kunder på samma sätt som tidigare men ingår nu i Familjens Jurist som är Sveriges största juristbyrå med flest antal nöjda kunder – Välkommen.