Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Servitut trots skriftlig garanti från säljare

        Vi har köpt en småhusfastighet (avstyckad 2017 från stamfastigheten). Avstyckningen gäller 14st nya fastigheter varav vi köpte en.
        Över vår fastighet löper el, vatten och gråvattenavlopp till grannfastigheten, avstyckad vid samma tillfälle.
        I köpeavtalet garanterar säljaren att fastigheten inte belastas av servitut, nyttjanderätter, ledningsrätter, utmätnings- eller kvarstadsanteckningar.
        Fråga: Har vi rätt att kräva att dessa ledningar dras om utanför vår fastighet?
        Har vi rätt att själva ta bort dessa ledningar på vår fastighet? Vi ska bygga nytt och behöver således ta bort el, vatten och avlopp för att kunna bygga. Ledningsnätet är sedan 40-talet och ingår i en gammal stugby. Vi har ingen gemensamhetsanläggning eller samfällighet för vattem. el eller avlopp.

        Rådgivarens svar

        2018-11-21

        Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Jag ber om ursäkt för det sena svaret. Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

        Servitut

        Regler om servitut finns i jordabalken. Till att börja med är olika servitut olika starka. Rätten till elkraft gäller exvis oavsett om förbehåll har gjorts av säljaren (7 kap. 11 §). Vatten och avlopp har inga sådana specialregler, så där får vi falla tillbaka på grundreglerna.

        Det första man ska fråga sig är om servitutet är inskrivet i fastighetsregistret. Om det är det så beror servitutets giltighet på vem av nyttjanderättsinnehavaren och den nya ägaren som registrerades först. Den som registrerades först "vinner" och har bättre rätt än den andra. Huruvida servitutet gäller mot dig enligt denna punkt beror alltså på omständigheterna i ditt fall.

        Nästa steg, ifall servitutet inte är inskrivet, är att fråga sig säljaren gjorde några förbehåll i avtalet om att det fanns något servitut. Eftersom att du säger att säljaren i avtalet har garanterat att det INTE finns några servitut så är den här punkten snabbt avklarad. Servitutet gäller inte mot dig enligt denna punkt.

        Den sista frågan man ska ställa sig är om du som köpare "vid överlåtelsen ägde eller bort äga kännedom om upplåtelsen" (7 kap. 14 §). Detta är en kontroversiell bestämmelse och kraven på köparen är inte särskilt höga. I ett fall fanns det en sjöbod på tomten som köparen visste att en annan familj använde, trots det ansågs inte köparen äga kännedom om servitutet. Med tanke på att ledningar och rör är nedgrävda har jag svårt att se att ni skulle kunna anses bort äga kännedom om dessa.

        Rekommendation

        Jag har ovan redogjort för de tre sätt på vilket ett servitut kan gälla efter en fastighetsöverlåtelse. Förbehåll i avtalet och köpares kännedom verkar inte vara aktuellt i ditt fall. Alltså är slutsatsen att om servitutet var inskrivet i fastighetsregistret när du köpte fastigheten så gäller det och du har inte rätt att varken på egen hand eller genom krav på nyttjanderättsinnehavaren dra om ledningarna. Om det inte var inskrivet så har du ändå inte rätt att dra om elledningarna, men däremot vatten och avlopp.

        Ifall servitutet inte var registrerat så rekommenderar jag att ni kontaktar en av våra jurister för att få hjälp och information om närmare bestämmelser kring hur man som fastighetsägare får agera när det finns ett servitut som inte är giltigt (jag kan tänka mig att det finns någon slags "uppsägningsperiod", så att det inte helt plötsligt tar stopp i avloppet). Du hittar mer information om våra tjänster HÄR.

        Jag hoppas att du har fått svar på din fråga, om än för sent. Om det är någonting som är otydligt, som jag har missat, eller om det är något annat du undrar över, så är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. I övrigt hoppas jag att det reder ut sig mellan dig och nyttjanderättsinnehavaren.

        Med vänlig hälsning,
        Helmer

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden