Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga!

Din fråga regleras i 4 kap. jordabalken (JB). Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

Fel i fastighet och undersökningsplikt

Det föreligger fel i en fastighet om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, 4 kap. 19 § 1 st. JB. Då får köparen göra prisavdrag, häva köpet eller få skadestånd om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.

Köparen får dock inte åberopa sådana fel som borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet, 4 kap. 19 § 2 st. JB. Köparen har en långtgående undersökningsplikt men den kan variera. Undersökningsplikten delas in i normal, utökad och reducerad. Normal undersökningsplikt omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Ett svårtillgängligt utrymme omfattas av undersökningsplikten t.ex. ett kryputrymme. Utökad undersökningsplikt gäller om det finns symtom på fel (lukt, fuktfläckar m.m. i en byggnad). Köparen måste oftast anlita en sakkunnig. Undersökningsplikten reduceras i fall säljaren ger lugnande eller bagatelliserande besked och upplysningar.

Dolda fel är sådana fel som inte kan upptäckas vid en noggrann undersökning av fastigheten. Säljaren ansvarar för dolda fel.

Reklamation

För att köparen ska kunna åberopa ett fel i fastigheten måste han reklamera felet till säljaren, 4 kap. 19 a § JB. Det finns inget formkrav i fråga om reklamation, vilket innebär att även muntliga reklamationer godtas. Reklamation ska ske inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Vad som menas med skälig tid varierar med hänsyn till köparens kvalifikationer och övriga omständigheter. I rättspraxis har det godtagits att en köpare reklamerade 4,5 månader efter det att han bort märka felet (fuktskador). Möjligheten att åberopa fel preskriberas tio år efter köpet. Det innebär att köparen måste ha reklamerat fel senast tio år efter tillträdet.

Din situation

Utgångspunkten är att reklamation ska ske inom skälig tid. Det är svårt att svara på vad som är skälig tid i ditt fall, eftersom det beror på köparens kvalifikationer och övriga omständigheterna. Därför rekommenderar jag att du tar kontakt med en av våra jurister på Familjens Jurist som är specialiserade inom fastighetsrätt. Juristen kan hjälpa dig vidare i ärendet.

Jag hoppas att du fick vägledning i din fråga!