Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Här följer en redogörelse för vad som gäller och hur ni kan gå vidare.

Allmänt om fel i fastighet
Om en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, kan köparen enligt 4 kap 19 § Jordabalken ha rätt till prisavdrag. Om felet är av väsentlig betydelse, kan köpet hävas. Om köparen har tillfogats skada, kan detta ersättas om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Köparen kan dock inte åberopa ett fel som den borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som var påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Detta innebär att köparen har en undersökningsplikt, och den är mycket långtgående. Om säljaren lämnar en uttrycklig utfästelse om en viss omständighet, kan detta dock befria köparen från sin undersökningsplikt och den behöver då inte själv undersöka det som säljaren har påstått. För att detta ska ske krävs ganska preciserade uppgifter från säljaren.

Säljaren ansvarar också för s.k. dolda fel. Detta är fel i fastigheten som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning.

Er situation
För att ha rätt till prisavdrag för felet med brunnen krävs alltså antingen att fastigheten inte stämmer överens med avtalet eller annars avviker från vad ni som säljare med fog kunnat förutsätta, eller att det är fråga om ett dolt fel. Detta är troligen inte fråga om ett dolt fel, eftersom både rörmokaren och brunnsborraren efter en undersökning kunde konstatera att brunnen inte var borrad.

Eftersom både säljaren och mäklaren har lämnat uppgifter om att fastigheten har en borrad brunn, finns en möjlighet att kräva prisavdrag till följd av att fastigheten avviker från dessa utfästelser. Utfästelserna i detta fall verkar vara ganska tydliga och precisa, då det uttryckligen har angetts att det finns en borrad brunn. Om ni har orsakats skada av felet kan det också finnas en möjlighet att få ersättning för detta.

Rekommendation
Om ni vill åberopa fel i fastigheten, ska ni meddela säljaren om detta inom skälig tid från att ni märkt eller borde ha märkt felet. Ni bör alltså göra detta så fort som möjligt. Det finns inget formkrav för detta meddelande, men jag rekommenderar att ni gör det skriftligt så att det i efterhand går att bevisa att ett sådant meddelande har lämnats.

Om ni vill gå vidare med ert ärende kan ni få hjälp av Familjens Jurist, som har många jurister som är experter på fastighetsrätt.

Hoppas ni har fått svar på era frågor. Hör gärna av er igen om ni har några andra frågor.