Bostad & Fastighet
Rätt att byta lägenhet när hyresvärden inte tillåter bytet?
Hej! Vi har bott i våran lägenhet i ca 2,5 år. Vi har fått ta över kontraktet från min svärfar för ca 2 månader sen pga han har flyttat till utlandet. Vi söker efter en större lägenhet. Vi har hittat en lägenhet att byta med. Det passade bra för båda parterna, vi söker större pga tillökning i familjen och hen vi skulle vilja byta med söker mindre lägenhet med lägre hyra. Men hyresvärden säger att vi inte får byta eftersom att vi inte har haft kontraktet i 1 år, men vi har ju bott i samma lägenhet i 2,5 år, bara att min man står på kontraktet nu. Det står ingenting om det varken på deras hemsida eller på vårat kontrakt. Detta är något de har sagt via telefon.
Rådgivarens svar
2020-03-30
Hej! Stort för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan följer en redogörelse för vad som gäller och hur ni kan gå vidare i er situation.
Byte av hyresrätt
Byte av hyresrätt omfattas av reglerna om överlåtelse i 12 kap. jordabalken (JB). I fråga om byte av hyresrätt ska i första hand hyresvärdens samtycke inhämtas. Om hyresvärden skulle neka till bytet finns möjlighet enligt 12 kap. 35 § JB att söka tillstånd från hyresnämnden. Förutsättningarna för att hyresnämnden ska godkänna bytet är att hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet samt att det kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Här beaktas sådant som att den nya hyresgästen är skötsam och kan betala hyran. Exempel på beaktansvärda skäl för hyresgästen att vilja byta lägenheten är att familjen växer och det därför finns behov av en större bostad. Har det utgått ersättning för bytet ska tillstånd inte lämnas. Lämnas tillstånd kan detta förenas med villkor.
Om den nuvarande hyresgästen eller den person som ska flytta in i lägenheten har varit bosatt i sin lägenhet i mindre än ett år blir hyresnämndens bedömning strängare. För tillstånd krävs då att hyresgästen har synnerliga skäl för bytet. Som synnerliga skäl beaktas exempelvis att hyresgästen till följd av nylig arbetslöshet inte har råd att betala hyran för sitt nuvarande boende.
Din situation
Enligt huvudregel krävs hyresvärdens samtycke för att en hyresgäst ska få byta sin lägenhet. Om din hyresvärd inte går med på bytet kan du använda dig av undantagsregeln i 12 kap. 35 JB som anger att tillstånd i sådana fall kan sökas hos hyresnämnden. I regel krävs det att ni har beaktansvärda skäl för bytet. Den omständigheten att ni ska få ett tillskott i familjen har tidigare räknats som ett sådant skäl. I ert fall har ni bott i lägenheten i mer än ett år men med förstahandskontrakt endast två månader. Det finns därför en möjlighet att det krävs synnerliga skäl för att hyresnämden ska tillåta bytet. I fråga om bestämmelsens tolkning är det svårt att säga om tidsfristen på ett år gäller boendetid med förstahandskontrakt eller den totala boendetiden. Någon närmare ledning kring hur bestämmelsen ska tolkas går inte heller att finna i lagens förarbeten. Sammanfattningsvis kan jag inte med säkerhet säga hur hyresnämnden skulle tolka bestämmelsen, med stöd av lagens ordalydelse borde ni dock kunna argumentera för att det är den faktiska boendetiden som ska vara avgörande.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du behöver ytterligare juridisk rådgivning i ditt ärende eller om du har andra frågor om hyresrätt kan du boka tid med en av våra jurister på Familjens Jurist.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.