Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Partsbyte i hyresavtal, ändrade avtalsvillkor m.m.

        Hej,en fråga ang hyrestagares rättigheter.Jag bedriver en bilfirma i hyrda lokaler.
        Fastigheten jag hyr har bytt ägare från 20190101,den nya har ej varit i kontakt med mig ang befintligt hyreskontrakt. Vad gäller för min del om ev besittningsrätt ,och kan den nya ägaren höja hyran to the roof?
        Och ev uppsägningstid ang pga att vi ej kommer överens om vidare avtal.

        Rådgivarens svar

        2018-12-11

        Hej,

        Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

        Byte av hyresvärd

        Situationen du beskriver kallas i juridiken för att det har skett ett partsbyte på hyresvärdens sida i hyreskontraktet. Av avtalsrättsliga principer följer att den nya hyresvärden inträder i den tidigare hyresvärdens ställning i avtalet. Inga ändringar behöver göras och det krävs inget samtycke från hyresgästen.

        Detta betyder att hyresavtalet som du haft med den tidigare ägaren fortfarande gäller.

        Uppsägning

        Bestämmelser om hyra av lokaler finns i 12 kap. Jordabalken (kallas vanligtvis hyreslagen). Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet, vilket innebär att det är tillämpligt i ditt fall.

        Hyresavtal kan ingås på obestämd och bestämd tid. I ditt fall vet jag inte vad ni har avtalat om. Hyresavtal på obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla, det samma gäller för avtal på bestämd tid som varat mer än nio månader i följd. Annars ska hyresavtal på bestämd tid upphöra att gälla vid hyrestidens utgång om inget annat har avtalats.

        Hyresavtal på obestämd tid som gäller lokal har en uppsägningstid på nio månader om inte längre uppsägningstid har avtalats. När det gäller uppsägningstid för avtal på bestämd tid, beror det på längden av hyresförhållandet, se 12 kap. 4 § JB.

        Enligt 12 kap. 58 § JB ska hyresvärden om denne vill säga upp avtalet, underrätta hyresgästen om de villkor hen kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning.

        Besittningsskydd

        En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen måste flytta om hyresvärden säger upp hyresavtalet och hyresparterna inte kan komma överens om en förlängning av hyresförhållandet. Hyresgästen kan dock i vissa fall ha rätt till skadestånd om hyresvärdens uppsägning inte är befogad, enligt 12 kap. 57 § JB.

        En lokalhyresgäst har enligt 12 kap. 56 § JB inte besittningsskydd under hyresförhållandets första nio månader, om hyresrätten är förverkad på grund av hyresgästens misskötsamhet eller om besittningsskyddet har avtalats bort. 

        Besittningsskyddet innebär också enligt 12 kap. 59 § JB att hyresgästen kan ansöka till hyresnämnden för att få skäligt uppskov med avflyttning om hyresförhållandet ska uphöra efter uppsägning av hyresvärden eller i vissa fall av hyresgästen. Uppskov får dock högst medges två år från hyrestidens utgång.

        Höjning av hyra

        En höjd hyra räknas som en ändring av hyresvillkor i 12 kap. 58 § JB, vilket innebär att hyresvärden kan säga upp avtalet och kräva för förlängning att hyresgästen godtar de nya ändringsvillkoren. I punkten 5 i 12 kap. 57 § JB sägs att hyresgästen inte har rätt till ersättning för uppsägningen om de hyresvillkor som hyresvärden kräven för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Enligt 57 a § i samma kapitel, ska en krävd hyra inte anses vara skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran ska i första hand bestämas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten.

        Sammanfattning

        För att sammanfatta kan sägas att det hyresavtal du tidigare haft med den tidigare ägaren fortfarande gäller. Jag vet inga detaljer om ert avtal men det vanligaste är tillsvidareavtal och din uppsägningstid är då mist nio månader. Om ditt besittningsskydd gäller, har du möjlighet att ansöka om skäligt uppskov med avflyttningen till hyresnämnden. 

        Om hyresvärden vill höja hyran är detta en ändring av hyresvillkor och hyresvärden kan kräva att du ska godta detta för en förlängning av avtalet. Det finns ingen begränsning i lag på hur mycket hyran kan höjas men om du inte anser att hyran är skälig och därför inte godtar villkorsändringen och blir uppsagd kan du ha rätt till ersättning.

        Om du inte kommer överens med din nya hyresvärd kan hyresnämden hjälpa er genom att verka som medlare. Du kan läsa mer om det HÄR.

        Hoppas du fick svar på dina frågor, annars är du välkommen att ställa en ny. Lycka till!

         

        Vänliga hälsningar, 

        Sandra 

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden