Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Överlåtelse av nyttjanderätt

        Hej
        Jag äger en fastighet som jag köpt av en anhörig. Min anhörige som sålde fastigheten till mig hade tidigare avtalat om en nyttjanderätt med en tredje person. Jag har full insyn. Inget servitut finns. Inget om nyttjanderätten är lagfaret, bara avtalat med förre ägaren av fastigheten.

        Jag respekterar nu den tredje personens nyttjanderätt, men jag vill inte tillåta att nyttjanderätten går vidare efter att den tredje personen avlidit. Kan denne tredje person överlåta nyttjanderätten genom arv eller sälja nyttjanderätten?

        Rådgivarens svar

        2020-01-30

        Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

        Inledning 
        Jag förstår din fråga som att du vill veta om nyttjanderätten som följt med den köpta fastigheten kan överlåtas av nyttjanderättshavaren. Nedan kommer jag redogöra för vad som gäller för nyttjanderätt i fastighet vars regler finns i jordabalken (JB)

        Följer nyttjanderätten med överlåtelsen? 
        Om det som i ditt fall finns en nyttjanderätt i den fastighet man köper så gäller den mot den nya fastighetsägaren om några av lag angivna förutsättningar är uppfyllda. I huvudsak gäller en nyttjanderätt alltid om den är skriven i fastighetsregistret men du säger att det inte gör det i detta fall. För att nyttjanderätten då ska vara giltig gentemot den nya ägaren dvs. dig, så måste ett förbehåll ha gjorts vid köpet. Detta innebär att du som köpare får den informationen vid köpet alternativt att du borde ha haft den kännedomen själv. Det sistnämnda handlar ju om den undersökningsplikt som du som köpare har även om den inte är allt för långtgående vid köp av fastighet. 

        Oavsett så ger du ingen bild av att du inte vetat om nyttjanderätten så jag ifrågasätter inte om ett förbehåll har gjorts och ger mig inte in i en diskussion kring om nyttjanderätten har varit giltig vid köpet mellan dig och den gamla ägaren över huvud taget. 

        Kan nyttjanderätten överlåtas av nyttjanderättshavaren?
        I jordabalken och som HD fastställer i en dom (NJA 2009 s. 570) så krävs det att fastighetsägaren ger sitt samtycke om nyttjanderättshavaren vill överlåta sin nyttjanderätt till någon annan part, dock gäller det bara vissa former av nyttjanderätt. Men i huvudsak kräver de flesta samtycke ex. jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och ett vanligt hyresförhållande. Du specificerar inte närmare vad det är för typ av nyttjanderätt men om det så jag utgår ifrån att det är fråga om hyra och detta omfattas också av kravet på samtycke. För mer detaljerad information får du gärna titta på domen jag hänvisar till ovan. 

        Avslutande ord
        Svaret på din fråga är således att det krävs samtycke från dig innan den person som idag har nyttjanderätten kan överlåta den. Dock finns det undantag för vissa former av arrende men eftersom att jag inte vet vilken form som gäller i just ert fall så har jag inte gått in på undantagen. Men om det är fråga om hyresförhållande eller bostadsarrende så är det krav på samtycke enligt JB.  

        Jag rekommenderar även att du talar med nyttjanderättshavaren och kollar ifall det finns ett skriftligt avtal. För om det finns ett avtal kan man alltid, för att båda parterna ska känna sig säkra på vad som gäller, uppdatera det med en skrivning om just detta. Skulle personen idag avlida och det är fråga om en nyttjanderätt så kommer den inte kunna ärvas vidare eftersom att nyttjanderätter inte är en tillgång. Skulle personen mot förmodan skriva in något om överlåtelse av nyttjanderätten i ett testamente så kommer ditt samtycke krävas i det skedet, och då kan du motsätta dig det. 

        Hoppas du känner att du har fått svar på din fråga annars är du välkommen att vända dig till någon av våra jurister som kan hjälpa dig närmare här.  

        Mvh, 

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden