Hej! Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga.

Den fråga du ställer behandlas i jordabalkens (JB) 12 kap. som även kallas för hyreslagen.

Inledningsvis vill jag beklaga det inträffade dödsfallet. Som jag uppfattar din fråga vill dödsboet efter din mamma att din bror ska ta över hyreskontraktet. Möjligheten för ett dödsbo att överlåta ett hyreskontrakt regleras i 12 kap. 34§ JB. I paragrafen framgår det att dödsboet får överlåta hyreslägenheten till en dödsbodelägare, eller en närstående, under förutsättningen att den som ska ta över lägenheten varaktigt sammanbott med den avlidna hyresgästen och att hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Det anges även att tillståndet kan förenas med villkor.

För det första ska alltså den som övertar lägenheten vara närstående. I förarbetet till lagen framgår att barn till hyresgästen ska betraktas som närstående (prop. 1968:91 Bihang A s. 220). Det här kravet är således uppfyllt.

För det andra ska den som vill överta hyreskontraktet ha varaktigt sammanbott med den tidigare hyresgästen. Det är här viktigt att skilja på om din bror varit inneboende hos er mor eller om han varit sammanboende. Om han endast har varit inneboende har han enligt förarbete till lagen ingen rätt att överta lägenheten (prop. 1968:91 Bihang A s. 220). Som inneboende betraktas enligt praxis bl.a. den som flyttar in för att ta hand om sin sjuka mamma. Om din bror däremot bott med din mor “på lika villkor”, varit folkbokförd på adressen m.m. så betraktas han som sammanboende. Om hyresvärden bestrider att din bror varit inneboende är det ni som ska styrka att de varit sammanboende. Under förutsättningen att det rör sig om ett sammanboende så bedöms sex år som varaktigt med god marginal.

Slutligen krävs att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Detta är för er det mest kritiska momentet. Formuleringen i lagtexten innebär att hänsyn tas till din brors förmåga och vilja att efterleva hyresavtalets förpliktelser, d.v.s. om han kan betala hyran och i övrigt kommer sköta sig. Att din bror har skulder är sådant som kan försämra hans möjlighet att ta över hyreskontraktet, särskilt om han skulle ha betalningsanmärkningar. I äldre praxis från Bostadsdomstolen (BD 349/1990) har dock en överlåtelse tillåtits då det funnits borgensåtaganden som backat upp den nya hyresgästen. Om du kan tänka er att gå gå i borgen för din brors hyresavgifter kan det således finnas en möjlighet att Hyresnämnden godkänner överlåtelsen. Ett borgensåtagande är dock ingenting jag rekommenderar dig innan du har gjort en noggrant övervägande av din brors betalningsförmåga.  

Om hyresvärden vägrar att gå med på överlåtelsen ska ni (dödsboet) vända er till hyresnämnden för att få saken prövad, mer information om detta hittar du här.

Sammanfattningsvis tycker jag att det är svårt att bedöma vilka chanser ni har i Hyresnämnden utifrån den information du angett. Eftersom det är kostnadsfritt att få saken prövad i hyresnämnden är det i vart fall värt ett försök.

Jag hoppas att det här svaret har rett ut några frågetecken. Om du vill ha mer information om ditt ärende kan du ställa en ny fråga här, eller kontakta några av våra jurister här.