Bostad & Fastighet
När måste uppsägning av hyresavtal om lokal göras?
Bor i en brf med garageplatser att hyra. Har ett kontrakt från den 1 januari 2003 t o m den 31 dec. Kontraktet förlängs med ett år i taget, 12 mån. alltså tidsbestämt med ett år i taget.
Har nu blivit uppsagd för villkorsändring i går den 1 oktober. Nytt kontrakt ska gälla från den 1 juli 2019 t o m den 30 juni 2020.
Jag tycker att jag ska bli uppsagd den 31 mars 2019, alltså 9 månader före min sista hyresdag om jag inte har rätt enligt ovan.
Dessutom undrar jag över om styrelsen inte borde sagt upp kontraktet redan den 30 september för att det nya kontraktet skulle gälla från den 1 juli.
Rådgivarens svar
2018-10-13
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan kommer jag redogöra för reglerna kring uppsägning av garage.
Hyra av lokal
Ett garage räknas i lagens mening som hyra av lokal och för detta ingås ett hyresavtal. Ett hyresavtal som är skrivet på bestämd tid som avser längre tid än 9 månader måste sägas upp senast 9 månader i förväg för att upphöra gälla (jordabalken 12 kap 3-4§§). Vad gäller exakt tidpunkt (31:a eller 1:a i en månad) är inte lika tydligt som vad gäller avtal på obestämd tid då det då står uttryckligen i lagtext att avtalet upphör gälla vid månadsskiftet som inträffar närmast X antal månader från uppsägningen (vilket gör det viktigt att säga upp avtalet i slutet av månaden då uppsägningstiden annars skjuts upp en månad). När det gäller avtal på bestämd tid räknar man helt enkelt månaderna.
Avtalet löper ut innan uppsägningstiden gått ut
Du säger att du blivit uppsagd den 1 oktober, det innebär att du blir uppsagd till den 1 juli 2019 och denna dag upphör ditt avtal gälla. Problemet är att du för närvarande har ett avtal som går ut redan den 31 december 2018. Eftersom uppsägning måste ske minst 9 månader innan går detta avtal inte säga upp. Det blir alltså avtalet från 1 januari 2019 till 31 december 2019 som sagts upp.
Om de hade sagt upp dig 31 mars 2019 hade ditt kontrakt mycket riktigt gått ut 31 december 2019. Uppsägning krävs nämligen i ditt fall även fast kontraktet är på bestämd tid – eftersom ni haft ett hyresförhållande längre än 9 månader (hyresförhållandet har varit sedan 2003). Detta framgår av jordabalken 12 kap 3 § andra stycket.
Avtal på obestämd tid
Om det är så att det avtal ni har istället bör ses som ett hyresavtal på obestämd tid så blir du uppsagd vid det månadsskifte som inträffar närmast efter 9 månader från uppsägningen (jordabalken 12 kap 4 § första stycket). Om du blev uppsagd den 1 oktober innebär det att lokalen blir uppsagd till månadsskiftet juli/augusti eftersom detta är det första månadsskiftet som sker efter 9 hela månader. Ett avtal på bestämd tid övergår till ett avtal på obestämd tid om det inte sägs upp trots att uppsägning ska ske och avtalet inte har några särskilda bestämmelser kring detta (se jordabalken 12 kap 3 § tredje stycket). Jag saknar information för att kunna avgöra hur det är i ditt fall.
Se även i jordabalken 12 kap 58 § vad uppsägningen i övrigt måste innehålla för att vara giltig.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis är du uppsagd antingen till 1 juli 2019 eller till 31 juli 2019. Avgörande är ifall ditt kontrakt är att se som tidsbestämt eller på obestämd tid. Om du vill ha vidare hjälp i detta ärende skulle jag rekommendera dig att ta hjälp av en av våra jurister, se länk till våra andra tjänster HÄR.
Hoppas du fått svar på din fråga, hör gärna av dig igen om du har fler frågor eller funderingar!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.