Bostad & Fastighet
När föreligger ett dolt fel i en bostadsrättslägenhet?
Hej! Jag har sålt en lägenhet, en bostadsrätt. Den nya bostadsrättsinnehavaren har nu renoverat hela badrummet. Vid renoveringen fann de att avloppsröret i golvet under toaletten hade flera hål i sig och de har satt in ett nytt. De menar att jag måste stå för kostnaden av det nya röret, för att det är ett dolt fel. Jag menar att jag inte kan hållas ansvarig för detta rör då jag inte har öppnat upp golvet och lagt ner ett gammalt rör, dessutom har ingen skada orsakats. Huset är byggt 1980 och som jag förstått det har ingen renovering av badrum gjorts sedan dess och alltså inte heller av mig.
Har jag fel? Kan det vara mitt ansvar ?
Rådgivarens svar
2020-08-07
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är något som finns där redan när köparen köper bostaden och som köparen inte kan upptäcka vid en noggrann besiktning. Man brukar tala om att tre kriterier ska vara uppfyllda för att ett dolt fel ska föreligga. Det första kriteriet är att felet måste ha funnits vid köptillfället. Det andra kriteriet är att felet inte ska ha varit upptäckbart. Det tredje kriteriet är att felet inte ska varit förväntat. Säljaren ansvarar för dolda fel.
Köparens undersökning
Det är vanligt att köpare undersöker varor innan de bestämmer sig för att köpa något. Köpare av bostadsrätter går ofta på en visning innan de ger sig in i en budgivning. I 20 § köplagen (KöpL) anges att köparen inte såsom fel får åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet. Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.
Vad som gäller i ditt fall
Som ovan nämnts ska tre kriterier vara uppfyllda för att dolt fel ska föreligga. Det ska röra sig om ett fel vid köptillfället. Detta kriterium borde vara uppfyllt i ditt fall. Sedan ska felet inte ha varit upptäckbart, vilket också borde vara uppfyllt. Jag utgår ifrån att avloppsrören finns under golvet, vilket är svårt att upptäcka vid en noggrann undersökning då man i princip behöver riva golvet för att undersöka rören. Vidare ska felet inte ha varit förväntat, vilket borde vara uppfyllt i din situation.
Sammanfattning och råd
Sammanfattningsvis kan det röra sig om dolt fel om de tre kriterierna är uppfyllda. Jag kan dock inte med säkerhet svara på om det föreligger ett dolt fel, eftersom jag inte känner till alla omständigheter kring köpet.
Fel i bostadsrätt är oftast mycket komplicerat. Därför rekommenderar jag att du tar kontakt med en av våra duktiga jurister på Familjens Jurist. Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt det juridiska som hör ihop med ägande, köp och överlåtelse av bostadsrätt.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har några ytterligare funderingar så är du välkommen att återkomma till oss med en ny fråga.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.