Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Du har frågor om vad som kan anses vara normalt slitage på en bostad och om man som hyresgäst kan bli skyldig att ersätta skador i bostaden när man flyttar. Jag redogör därför nedan för några av de regler som är tillämpliga och avslutar med en rekommendation utifrån din situation. 

Regler om skador på hyresrätt

Regler om att hyra och bo i hyresrätt finns i hyreslagen, 12 kap. jordabalken. Den som hyr en lägenhet har en plikt att vårda lägenheten under hyrestiden (24 §). Detta innebär bland annat att hyresgästen ska ta hand om lägenheten och undvika att det uppkommer skador. Skulle hyresgästen vara vårdslös eller försumlig och orsaka skada så kan hyresgästen bli ersättningsskyldig för denna skada. Hyresgästen kan också bli ersättningsskyldig för skador som orsakats av andra, exempelvis andra som bor i bostaden eller gäster som varit på besök. Små skador eller slitage som uppkommit av normal användning av lägenheten är däremot inte ersättningspliktigt. Sådant normalt slitage kan exempelvis vara mindre fläckar eller repor på golv och väggar, små hål efter tavlor och hyllor eller måttlig mängd repor och små sprickor i handfat och badkar. Normalt slitage uppkommer alltså i en lägenhet genom att lägenheten är bebodd och används. 

När blir hyresgästen ersättningsskyldig?

Om en bostad återlämnas efter en uthyrningsperiod i sämre skick än den var vid inflytt, med undantag för normalt slitage, så kan hyresgästen bli ersättningsskyldig. Hyresgästen svarar alltså för skador som uppkommit på grund av att denne varit vårdslös eller försumlig. Det är hyresvärden som har bevisbördan för att det är skador som inte utgör normalt slitage och att skadorna uppkommit under hyrestiden. 

För att undvika problem är det därför viktigt att i samband med inflytt upprätta ett besiktningsprotokoll där bostadens skick dokumenterats. I protokollet ska alla skador i lägenheten framgå och detta kan kompletteras med fotografier. Hyresvärden och hyresgästen ska sedan ha varsitt exemplar av besiktningsprotokollet. Besiktningsprotokollet kan sedan tjäna som underlag vid bedömning av bostadens skick i samband med att hyresgästen flyttar ut. 

Vad händer om man inte kommer överens?

Om hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens om eventuellt skadestånd för skador i lägenheten så kan hyresvärden vända sig till tingsrätten. I tingsrätten måste hyresvärden bevisa vad hyresgästen ska betala. Domstolen gör då en bedömning av om skadan beror på normalt slitage eller om det är en skada som uppkommit genom hyresgästens vållande eller vårdslöshet och därför ska ersättas.

Din situation

Exakt vad som är normalt slitage och vad som är skador uppkomna på grund av vårdslöshet eller försumlighet är svårt att svara på eftersom det är en bedömning i varje enskilt fall. Oavsett vilka skador det är så är det hyresvärden som har bevisbördan för att skadorna inte utgör normalt slitage och att de uppkommit under tiden du hyrt lägenheten. Med andra ord måste hyresvärden exempelvis bevisa att hålen i väggarna är fler eller större än vad som orsakats av normal användning av lägenheten, som att du har satt upp tavlor och hyllor, och att dessa hål inte fanns där när du flyttade in. Du behöver alltså inte i första hand bevisa att du inte orsakat skadorna eller att takkontakterna saknades redan när du flyttade in. Skulle hyresvärden däremot presentera bevis på att takkontakterna fanns när du flyttade in och att du orsakat skador i handfatet och hål i väggarna som inte omfattas av normalt slitage, så kan du behöva motbevisa detta. 

Jag förstår det som att det inte finns något besiktningsprotokoll från när du flyttade in i bostaden och att det inte heller finns några fotografier eller annan dokumentation av hur lägenheten såg ut då. Detta gör det förstås svårt för hyresvärden att bevisa att skadorna inte fanns där när du flyttade in. 

Avslutande rekommendation

Sammanfattningsvis så är det upp till hyresvärden att presentera bevis för att du orsakat skador som inte omfattas av normal användning av lägenheten. Kan de inte presentera några bevis så behöver du heller inte motbevisa någonting. Skulle hyresvärden ändå fortsätta hävda att du är ersättningsskyldig så kan ärendet gå vidare till domstol, men även här är det hyresvärden som har bevisbördan. Skulle du behöva motbevisa någonting så är det förstås bra om du har bilder från tiden då du bott i lägenheten eller kvitton från inköp av takkontakter eller liknande. Om du är medlem i hyresgästföreningen kan du också vända dig dit för stöd och råd. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!