Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Muntligt avtal mellan hyresgäst och hyresvärd

        Hej! Våran hyresvärd har sagt upp hyreskontraktet då de inte längre vill ha hyresgäster. Vi fick fem månader på oss att hitta en ny bostad. Pga bostadsbrist så har detta inte varit lätt. Vi sökte många lägenheter, ringde, skickade mail osv. Efter två månader började vår hyresvärd stressa oss och anklagade oss för att inte söka lägenhet och de undrade om tänkte vägra flytta. Han började bli otrevlig och försökte göra vår sista tid i bostaden så stressande som möjligt. Detta har varit oerhört slitsamt på psyket och hälsan då vi har ett litet barn på två år. Till slut lyckades vi få en lägenhet och vi skulle flytta in där den första mars och betala en full hyra.
        När hyresvärden överlämnade uppsägningspapperet kom vi överens muntligt att om vi hittade ett boende tidigare så skulle vi slippa betala en full hyra till honom. Vi bodde till den 9 mars i gamla lägenheten då vi endast kunde få flytthjälp och flyttstädning den helgen (vi fick tillgång till nya lägenheten efter att flyttstädning redan var bokad). Vidare kom vi överens (muntligt) att om besiktning av lägenhet var ok så skulle vi endast betala för 9 dagars hyra. Han ändrade sig då och sa att vi skulle betala halva hyran som jag redan satt in till honom. Vi vill ha upprättelse då vi känner oss lurade. Vi blev tillfrågade när jag var gravid om vi ville hyra av dem, värdparet hade sin privata lägenhet under oss och vi misstänker att de vill ha ut oss pga av att det är för livat. Ett och ett halvt år fick vi bo där.

        Rådgivarens svar

        2020-03-14

        Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur ni kan gå vidare i er situation. 

        Utifrån din fråga låter det som att du hyr en hyresrätt och då gäller hyreslagen (se nedan). Om det är så att ni istället hyr lägenheten privat av någon som äger en bostadsrätt gäller istället privatuthyrningslagen. Privatuthyrningslagen gäller vid hyresavtal där någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål, lagen gäller dock inte upplåtelse av en hyresrätt i andra hand (se 1 § privatuthyrningslagen). Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen. Jag kommer i mitt svar utgå från att det är den vanliga hyreslagen som gäller, annars får ni gärna återkomma med en ny fråga så kan vi svara på den utifrån de nya förutsättningarna. 

        Uppsägning av hyresavtal och betalning av hyra
        Hyresavtal som inte räknas som privatuthyrning (se ovan) regleras i jordabalkens 12:e kapitel, även kallat hyreslagen. För hyresavtal som gäller på obestämd tid föreskrivs en uppsägningstid på minst 3 månader (se 4 § hyreslagen). Huvudregeln är att hyresgästen ska förhålla sig till den avtalande uppsägningstiden och betala hyra för alla månader under uppsägningstiden. Avtalar hyresvärden och hyresgästen om att uppsägningstiden ska vara kortare och hyresgästen flytta ut tidigare är detta bindande, även om avtalet är muntligt. Hyresvärden har då rätt att hyra ut bostaden till någon annan efter att hyresgästen har flyttat ut även fast 3 månader inte har gått än och hyresgästen behöver inte betala full hyra för resterande tid. 

        Besittningsrätt
        Enligt hyreslagen har hyresgästen en besittningsrätt/besittningsskydd gentemot sin hyresvärd. Det innebär att hyresgästen har rätt att få sitt hyresavtal förlängt ifall hyresvärden skulle säga upp hyresavtalet och begära att hyresgästen ska flytta ut. Besittningsrätt är alltså en rätt att få bo kvar i lägenheten. En hyresgäst får besittningsrätt så länge den inte har skrivit på ett avtal där den frånsäger sig rätten till besittningsrätt (se 45 a § hyreslagen). För att hyresvärdens uppsägning ska kunna leda till att hyresavtalet upphör ska den bäras upp av ett sakligt skäl, det kan vara bl.a. att huset ska byggas om eller rivas eller om hyresgästen har förverkat sin rätt (se 46 § och 42 § hyreslagen). Om hyresgästen inte lämnar lägenheten på hyresvärdens begäran, så måste denne ta tvisten till hyresnämnden som sedan tar ett beslut om avtalet ska sägas upp eller fortsätta att löpa.

        Din situation
        Gällande erat muntliga avtal om att ni endast behöver betala hyran till ert utflyttningsdatum så ska detta gälla mellan er eftersom ni har avtalat om detta. Det som blir svårt när det gäller muntliga avtal är att ni måste bevisa detta om en tvist skulle uppstå. Så länge ni inte har några inspelningar eller skriftliga meddelanden på när hyresvärden går med på avtalet kan det vara svårt att bevisa. Det innebär att ni kommer behöva betala resterande hyra även fast ni redan har flyttat ut, hyresvärden har då heller ingen rätt att hyra ut lägenheten till någon annan under tiden som ert hyresavtal gäller. 

        Själva uppsägningen kan även vara felaktig om hyresvärden inte har någon sakligt skäl så länge ni har besittningsrätt. Om privatuthyrlingslagen skulle vara tillämplig skulle här andra regler gälla och hyresvärden behöver då inte ange någon anledning till själva uppsägningen. 

        Sammanfattning och rådgivning
        Att det muntliga avtalet finns kan alltså vara svårt för er att bevisa. Går det inte att visa vad som har ingått i det muntliga avtalet kan ni behöva betala den resterande hyran. Skälet för uppsägningen måste kunna redovisas av hyresvärden och uppsägningen måste vara sakligt grundad, annars har ni som huvudregel rätt att bo kvar i lägenheten. Tänk på att andra regler gäller om privatuthyrningslagen är tillämplig. 

        Om du anser att uppsägningen inte har gått helt rätt till kan du vända dig till Hyresnämnden, de hjälper till att medla mellan hyresvärd och hyresgäst vid tvister i hyressituationer. Du kan eventuellt också få hjälp av Hyresgästföreningen. Om du känner att du vill ha ytterligare hjälp av en jurist kan du även kontakta Familjens Jurist som kan ge ytterligare rådgivning i fallet eller hjälpa till vid en domstolsprocess. 

        Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om du har några ytterligare funderingar så är du välkommen att återkomma till oss med en ny fråga.

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia

        Fråga Juristen är en tjänst där du kan ställa juridiska frågor gratis. Frågorna besvaras av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen utförs efter bästa förmåga och Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder resultatet eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.

        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden