Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Möjligheter att låta granne nyttja en del av ens fastighet för parkeringsplats

        Hej
        Nya regler om avgift för att parkera sin bil i vårt bostadsområde (villagata) gör att många nu tänker bygga biluppställningsplats på sina tomter.
        Vår granne vill också göra så men fattas en bit tomt för att det ska kunna genomföras. De undrar om de kan använda en bit av vår tomt till denna uppställningsplats (fattas ca en halv meter x fyra meter för att deras bil ska få plats). De ska iordningställa och lägga markplattor där.
        Vi har förstått att servitut inte är den bästa lösningen i en situation som denna.  Att bara vara "generös" och låna ut marken (utan att skriva några papper) på obestämd tid känns inte heller bekvämt.Vi är oroliga vad det skulle kunna innebära för oss med olika scenarion. Om vi till exempel skulle vilja sälja huset och ny köpare vill ha tillgång till den utlånade biten mark? Eller om grannen bestämmer sig för att sälja sitt hus och nya grannar ska använda vår mark? Eller om det visar sig att vår utlånade bit mark används på ett sådant sätt att det blir störande för oss? Är det en dålig lösning att låna ut mark utan att skriva papper om det? Förlorar vi rätten att bestämma över vår bit mark då?
        Kanske kommer vi bara att säga nej till förslaget/frågan men vill först undersöka om det finns olika alternativ.

        Rådgivarens svar

        2019-09-16

        Hej! Stort tack för att du ställer din fråga till Fråga Juristen. Nedan kommer jag att redogöra för de olika möjligheterna som finns i er situation. 

        Avtalsservitut 
        Avtalsservitut
        Ett alternativ är så som du själv anger är servitut. Bestämmelser om servitut finns i jordabalkens 14 kapitel. I er situation skulle i sådana fall ett så kallat avtalsservitut aktualiseras. Ett avtalsservitut bildas genom ett avtal mellan fastighetsägarna där den ena fastigheten ges rätt att använda något specifikt på den andra fastigheten. Den fastighet som ges en rätt kallas härskande fastighet och den fastighet som erbjuder rätten kallas tjänade fastighet. Exempel på servitut är en rätt att använda en väg, brygga eller parkeringsplats. Servitut är knutet till en fastighet och inte till en viss person, 14 kap 3§ jordabalken.  

        Förutsättningar för avtalsservitut
        Det är vissa förutsättningar som måste vara uppfyllda för att upplåtelsen ska utgöra ett servitut. En förutsättning är bland annat att upplåtelsen ska avse en rätt att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten, 14 kap 1§ jordabalken. Det får således inte vara fråga om något totalt ianspråktagande. Bland annat har en rätt att under obegränsad tid använda ett visst inhägnat markområde inte ansetts utgöra ett servitut, se NJA 1983 s.292. Ett servitut måste även vara till nytta för den härskande fastigheten och inte endast tillfredsställa ett tillfälligt behov, 14 kap 1§ 2.st jordabalken. Detta hindrar dock inte att avtalsservitutet begränsas i tiden. 

        Konsekvenser av ett avtalsservitut
        Avtalsservitut kan begränsas till att endast avse en viss tid. Ni kan således i ert eventuella avtal om servitutet ange att nyttjandet av er mark endast ska gälla en viss begränsad tidsperiod. Avtalsservitut kan även skrivas in i fastighetsregistret hos Lantmäteriet och gäller då även mot ny ägare av den tjänande fastigheten. Ni har alltså genom att registrera eller inte registrera det eventuella servitutet hos Lantmäteriet, möjlighet att reglera servitutets giltighet gentemot de nya ägarna om ni säljer er fastighet. 

        Väljer ni att upprätta ett avtalsservitut har den härskade fastigheten (era grannar) en skyldighet att se till så att er fastighet inte betungas mer än nödvändigt när de utnyttjar servitutet, 14 kap 6§ jordabalken. Överskrider era grannar sin rätt eller åsidosätter sina skyldigheter ska era grannar återställa vad som rubbats eller ersätta er för den skada de orsakat, 14 kap 7§ jordabalken. Lagstiftningen utgör således ett skydd för er fastighet om era grannar skulle missköta användningen av marken. 

        Lägenhetsarrende 
        En annan möjlighet för er är att ni arrenderar mark till er granne. Regler om arrende finns i 8 kap jordabalken. Det som aktualiseras i ert fall är i sådana fall ett lägenhetsarrende. Exempel på lägenhetsarrende är upplåtelse av mark för parkeringsplats eller kolonilott. För att det ska vara fråga om ett arrende måste partnerna ha ingått ett avtal om upplåtelse av jord, arrendatorn (den som får nyttja marken, i ert fall er granne) ska ha rätt att aktivt använda jorden, arrendatorn ska även ersätta jordägaren för arrendet och arrendatorn ska ha egen besittning till det upplåtna området. Vid lägenhetsarrende uppställs inget krav på att avtalet ska vara skriftligt. Det är däremot alltid en fördel att upprätta skriftliga avtal, då det är lättare att se över vilka villkor man har kommit överens om. Här kan ni läsa mer om lägenhetsarrende.

        Det finns således en möjlighet för er att upplåta (hyra ut) marken som era grannar behöver för sin parkeringsplats. För att det ska räknas som ett arrende krävs det att ni får ersättning. I arrendeavtalet kan ni då reglera hur länge ni vill arrendera marken, hur arrendatorn (grannen) har rätt att använda arrendeområdet, om eventuell uppsägningstid m.m. Att tänka på är att arrende gäller mellan er som parter och följer inte med fastigheten om någon av er säljer era fastigheter. Arrendatorn får dock överlåta arrenderätten till annan om jordägaren (ni) går med på det eller om arrendeavtalet medger det. 

        Låna ut marken utan att skriva papper
        En överenskommelse muntligt gäller även det så som ett giltigt avtal. Om diskussion skulle uppstå vid en muntlig överenskommelse kan det bli svårt för er att bevisa vad ni egentligen har kommit överens om. Därför är min rekommendation att inte sluta en överenskommelse muntligt. 

        Sammanfattning och råd 
        I er situation finner jag främst två möjliga lösningar om ni vill hjälpa er granne med parkeringsplatsen; ett avtalsservitut eller ett lägenhetsarrende. Både lägenhetsarrende och avtalsservitut skulle kunna fungera i ert fall, men då måste ni uppfylla de ovan angivna förutsättningarna. En stor skillnad mellan avtalsservitut och lägenhetsarrende är att era grannar vid lägenhetsarrende får besittning till marken, d.v.s. en total nyttjanderätt till marken. Detta kan vara bra att ha i åtanke om ni väljer mellan dessa två möjligheter. Jag rekommenderar inte att ni endast muntligt kommer överens om hur er granne får använda er mark, då det ni kommit överens om kan bli svårt att bevisa vid eventuell tvist. 

        Jag skulle även rekommendera er att ta kontakt med någon av våra jurister hos Familjens Jurist som är väldigt kunniga på området. Det kan ge er fler tips på vad som är värt att tänka på innan ni vidtar ytterligare åtgärder. De kan också hjälpa er att upprätta exempelvis ett avtalsservitut. Här kan ni boka er tid med Familjens Jurist. Jag hoppas annars att ni känner att ni har fått vägledning i er fråga. Har ni följdfrågor eller ytterligare frågor går det jättebra att ställa dem till oss. 

         

        Vänliga hälsningar, 

        Fru Justicia
        Fru Justicia är vår digitala rådgivare som besvarar juridiska frågor.
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden