Hej och stort tack för att du vänt dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan kommer en redogörelse för din fråga.

Allmänt om avtalsservitut

Servitut är en slags nyttjanderätt som regleras i 14 kap. Jordabalken (JB). 

Det finns två olika typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut. I ert fall verkar det som att ni valt att använda avtalsservitut och därför kommer jag mest beröra regler kring just avtalsservitut.

Avtalsservitut är ett formavtal vilket betyder att avtalet måste uppfylla vissa krav för att vara giltigt. Formkraven finns i 14 kap. JB (framför allt 14:1 och 14:5 JB) och säger bland annat att avtalsservitutet måste upplåtas skriftligen av den tjänade fastighetens ägare. 

Även uppgifter om vilken fastighet som är den tjänade och härskande måste framgå av avtalet (14 kap. 5§ JB). Den tjänade fastigheten är den fastighet som upplåter en rättighet till någon annan medan den härskande är den fastighet som har en rättighet i en annan fastighet (i ert fall betyder det att grannens fastighet är den tjänade och er fastighet är den härskande). 

Ytterligare krav är att ändamålet med upplåtelsen måste framgå och servitutet måste vara till nytta för den härskande fastigheten. Nyttan för den härskande fastigheten ska vara större än belastningen för den tjänade fastigheten utifrån en objektiv bedömning. 

Behövs inskrivning hos Lantmäteriet? 

Ett avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret. Genom denna inskrivning säkerställer man att servitutet även gäller mot nya ägare av den tjänade fastigheten. 

En inskrivning av avtalsservitutet behöver dock inte göras. Servitutet kommer vara gällande även utan inskrivningen. Skillnaden är bara att den nya köparen (vid en eventuell försäljning) måste bli informerad om servitutet innan köpet fullgörs (7 kap. 11 § JB). 

Sammanfattningsvis betyder detta att ni alltså inte behöver göra någon inskrivning av servitutet hos Lantmäteriet om ni inte vill. Avtalsservitutet är alltså giltigt även utan inskrivning.

Om avtalet dock inte uppfyller alla formkrav kommer det inte att vara giltigt. Det är därför av stor vikt att avtalsservitutet uppfyller alla formkrav i 14 kap. 1 och 5§§ JB.

Om ni skulle behöva hjälp med upprättande av detta avtal eller vidare juridisk rådgivning är ni varmt välkomna att boka tid hos en av våra jurister på Failjens jurist.

Vänliga hälsningar,

Elma