Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Kvarlämnad egendom av hyresgäst/arrendator

        Hej, Jag och min sambo har köpt ett hus i Skåne. Huset var vid köptillfället en samlingslokal och ett bygglov söktes för att använda huset som bostad. Bygglovet beviljades.

        Under tiden började vi interagera med grannarna som av de tidigare ägarna hyrt (INTE arrenderat) en bit av tomten, ca 850kvm.
        Hyresavtalet sades upp av de förra ägarna och de har heller inte betalat hyra till de förra ägarna enligt avtal för perioden 1 Jan till 1 Mars, och avtalet beskriver att det är automatiskt uppsagt om betalning inte sker i början av varje år.
        De uttryckte sin vilja att köpa tomten eftersom de driver en mindre hästgård och använder den delen av tomt som hage närmast stallet.
        Vi bekräftade via mail efter personligt samtal att vi var positiva till att skifta ut mark runt vårt hus, de fick den mark som var bra för dom och vi skulle få mark som var bra för oss.
        Enligt muntligt avtal skulle de ta kontakt med Lantmäteriet och ägaren till den mark som vi var intresserade av.
        Efter ca en vecka kom ett mail där de bekräftade att de börjat förhandla med markägare samt bank för att köpa marken och göra upp enligt de vi kommit överens om.

        Det jag egentligen nu frågar är, baserat på att de fortfarande använder marken utan att uttryckligen fråga om de får, eller någon kommunikation om att fortsätta hyra marken, om vi kan "avhysa" deras staket och annan utrustning de har på vår tomt?

        I processen har vi dessutom bekräftat att de satt staket och en mindre byggnad på vår tomt. Ca 2.5 x 35m

        Med vänliga hälsningar "Nybliven Hus och Tomt Ägare"

        Rådgivarens svar

        2018-05-04

        Hej,

        Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare med din situation.

        Svaret redogör för dels vad som gäller för ett arrendeavtal, dels vad som gäller för ett hyresavtal i din situation. Av denna anledning är svaret ganska långt men jag hoppas att du kan finna några svar på dina frågor. Redogörelsen tar upp båda dessa nyttjanderätter då 12 kap 1 § jordabalken (JB), vilket reglerar hyresförhållanden, avser avtal där hus eller del av hus upplåts för nyttjande mot ersättning. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord som ska nyttjas tillsammans med ett hus eller del av hus ska 12 kap JB tillämpas på avtalet om jorden används för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. I 8 kap 1 § JB definieras ett arrendeavtal såsom en upplåtelse som sker genom avtal, upplåtelsen ska avse jord, jorden ska användas för nyttjande och upplåtelsen ska ske mot vederlag. Skillnaden mellan dessa nyttjandeformer är alltså att objektet för ett hyresavtal är ett hus eller en del av ett hus och vid arrende är objektet för arrendeavtalet själva marken och nyttjandet av denna. Ett avtal som omfattar både jord och hus ska klassificeras som arrende om upplåtelsen av huset är av en mindre betydelse jämfört med upplåtelsen av jorden.

        Hur parterna har rubricerat avtalet saknar betydelse för om avtalet ska anses vara ett hyresavtal eller ett arrendeavtal.

        Hyresavtal

        I 12 kap. 27 § JB (jordabalken 12 kap. brukar även kallas ”hyreslagen”) finns en regel som är aktuell i din situation. I andra stycket i 27 § behandlas den situationen att hyresgästen har lämnat kvar egendom i den lokal eller bostad som uthyrts till denne.

        12 kap 27 § 2 stycket JB anger att: om det i en lägenhet som hyresgästen har lämnat eller avhysts från eller i ett utrymme som tillhör lägenheten finns egendom, som kan antas tillhöra hyresgästen, och om hyresgästen inte inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det att hyresgästen lämnade eller avhystes från lägenheten har avhämtat egendomen, tillfaller egendomen hyresvärden utan lösen. Bestämmelsen gäller både för uthyrd bostad och uthyrd lokal och är tillämplig på all egendom som har lämnats kvar av hyresgästen. Även egendom som t.ex. lämnats på en gårdstomt omfattas av bestämmelsen. Du som hyresvärd kan utgå från att all egendom som har kvarlämnats i den uthyrda lokalen tillhör hyresgästen om det inte är uppenbart att egendomen tillhör någon annan. Bestämmelsen omfattar inte egendom utan värde. Sådan egendom kan du därmed göra dig av med.

        Anmaning att hämta egendomen och tidsfristen därefter

        Anmaningen till hyresgästen att hämta egendomen kan vara både muntlig eller skriftlig, dock är skriftligt alltid att föredra eftersom det är du som hyresvärd som ska bevisa att en anmaning har skett. Om hyresgästen inte har hämtat egendomen efter tre månader har hyresvärden rätt att behålla egendomen. I väntan på hyresgästen kan du såklart flytta egendomen till ett annat utrymme, men om du gör det har du en mer tydlig skyldighet att skydda egendomen från stöld och skada.

        Hyresvärdens vård av egendomen

        Hyresvärden har en viss vårdplikt. Det är dock inte reglerat hur långt denna vårdplikt sträcker sig, men att skydda egendomen från skada bör vara en god utgångspunkt. Om kvarlämnade av egendom orsakar dig som hyresvärd ekonomisk skada bör hyresgästen vara skyldig att ersätta skadan.

        Arrendeavtal

        Då reglerna om arrendeavtal i denna del till viss del liknar reglerna för hyresavtalet är redogörelsen lite mer kortfattad.

        Särskilda bestämmelser om arrende finns i 8-11 kap. JB. Arrende föreligger enligt 8 kap. 1 § JB när jord upplåts för nyttjande mot betalning. Det finns fyra arrendeformer: jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Det som skiljer arrendeformerna åt är vad arrendatorn enligt avtalet har rätt att göra på arrendestället. I 8 kap JB finns allmänna regler som gäller för alla arrendeavtal.

        I 8 kap 21 § JB anges att om arrendatorn har uppfört egen byggnad på arrendestället eller om arrendatorn i övrigt har lagt ned kostnader så ska byggnaden eller annat som uppförts erbjudas jordägaren till inlösen när arrendatorn frånträder arrendet. Har jordägaren ej inom en månad från det att erbjudandet gjordes förklarat sig villig att köpa egendomen får arrendatorn föra bort egendomen och återställa arrendestället. Om arrendatorn inte har bortfört byggnader inom tre månader från då arrendestället avträddes så tillfaller egendomen jordägaren utan inlösen. Agnande mindre egendom som är kvarlämnad på arrendestället anger 8 kap 22 § JB att jordägaren ska uppmana arrendatorn att ta bort denna egendom. Om arrendatorn inte tar bort denna egendom inom tre månader efter anmaningen så tillfaller egendomen jordägaren. Arrendatorn är även skyldig att återställa arrendestället så långt som möjligt i samma skick som då det tillträddes.

        Kort angående uppsägning av hyresavtal och arrendeavtal

        Enligt huvudregeln ska både hyresavtal och arrendeavtal sägas upp skriftligen. Att ej betala hyra eller arrendeavgift kan vara en grund för förverkande av avtalet, vilket också innebär att avtalet upphör att gälla. Vid uppsägning av ett hyresavtal och ett arrendeavtal finns det även regler om besittningsskydd. Dessa regler kan i vissa fall medföra att hyresgästen/arrendatorn har rätt till förlängning av avtalet. Ett förverkande kan dock medföra att hyresgästen eller arrendatorn inte har rätt till besittningsskydd.

        Sammanfattning

        Om det är fråga om ett hyresavtal så tillfaller egendomen dig som hyresvärd efter tre månader från gjord anmaning eller efter sex månader från det att hyresgästen frånträdde hyresobjektet. Under tiden du väntar in att hyresgästen eventuell kommer och hämtar egendomen ska du skydda egendomen från skada. Om du under denna tid har kostnader för förvaringen av egendomen ska hyresgästen ersätta dessa kostnader. Du är inte skyldig att lämna ifrån dig egendomen innan du har fått ersättning för dessa kostnader. När de tre månaderna efter anmodan har löpt ut tillfaller egendomen dig utan någon ersättning från hyresgästen.

        Om det är fråga om ett arrendeavtal så tillfaller egendomen dig som jordägare efter tre månader från gjord anmaning, om det gäller mindre egendom, eller tre månader från det att arrendatorn frånträdde arrendestället om det gäller större egendom såsom byggnader på arrendestället. Arrendatorn ska även återställa arrendestället.

        Hoppas att du fick svar på din fråga. Om du behöver ytterligare rådgivning är du varm välkommen att kontakta någon av våra jurister på Familjens Jurist.

        Vänliga hälsningar!

        Sofia

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden