Bostad & Fastighet
Köparens undersökningsplikt
Hej, vi ska sälja en bostadsrätt och köparen har skrivit på köpavtal och betalt handpenning. Under tiden som gått fram till överlämning av nycklar och slutbetalning på de kvarvarande 90 procenten av köpeskillingen så har styrelsen i bostadsrättsföreningen beslutat om en höjning av månadsavgiften med över 50%! Vi underrättade mäklaren så snart vi fick veta om höjningen och mäklaren har i sin tur underrättat köparen.
Mäklaren förvarnar oss nu om att köparen kan hävda (dolt?) fel och stämma oss med syftet att få ut skadestånd då lägenheten förlorat värde i och med höjningen av månadsavgiften. Vi hade ingen förvarning om avgiftshöjningen, det var en chock, men vi visste att föreningens ekonomi var dålig då vi köpte lägenheten och det påverkade det vi ville betala då vi köpte.
Frågeställningar:
Hur långtgående är köparens undersökningsplikt när det gäller föreningens ekonomi? Kan köparen stämma oss på skadestånd utifrån dolt fel? Finns prejudicerande fall?
MVH
En orolig säljare
Rådgivarens svar
2018-05-29
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med dina frågor!
Till skillnad från vad som gäller köp av villa (fastighet) så gäller för köp av bostadsrätter köplagen (KöpL) och inte jordabalken (JB). Köparens undersökningsplikt framgår av 20 § KöpL. I undersökningsplikten ingår således att köparen inte kan förvänta att säljaren ska ansvara för brister och avvikelser som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris, skick och användning.
Säljaren ansvarar för så kallade dolda fel som köparen inte kunnat upptäcka, oavsett om säljaren visste om felet eller inte. Frågan är således om bostadsrättens ekonomi är en del av köparens undersökningsplikt. Eftersom köp av en bostadsrätt egentligen är en andel i en förening så ingår det i köparens undersökningsplikt. En köpare kan inte med framgång påstå att denne inte har en skyldighet att utforska föreningen i sig och dess ekonomiska situation. Att månadsavgiften ska höjas är någonting som köparen utan svårigheter genom exempelvis kontakt med bostadsrättsföreningen kan ta reda på. Vidare bör en köpare läsa genom föreningens senaste årsredovisning för att få en klar uppfattning av föreningens ekonomi.
Eftersom detta således inte är att anses som ett dolt fel som köparen inte hade kunnat undersöka så föreligger således ingen grund för att varken häva köpet eller häva köpet i kombination med skadeståndstalan gentemot dig som säljare, 39§ KöpL samt 40§ KöpL.
Det som är av betydelse är även säljarens upplysningsplikt m bostadens skick och andra förhållanden. Denna information kan ges av både säljare men också mäklare. Det ni har gjort i detta fall är att så fort ni fick veta att hyran skulle höjas så har ni meddelat köparen. Även om det är så att beslutet togs långt innan ni sålde lägenheten är det fortfarande köparen som har det yttersta ansvaret för undersökningen av lägenheten och säljaren förväntas inte svara på sådana frågor denne inte kan svaret på.
Sammantaget kan sägas att det kommer krävas starka argument från köparens sida för att hävda att månadshyran är ett sådant dolt fel som ger rätt till skadestånd och ev. hävning av köpet.
Hoppas att du känner att du fick svar på din fråga och du är alltid välkommen att ställa en ny fråga om någonting känns oklart.
Mvh,
Asal Gohari
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.