Bostad & Fastighet
Köparens undersökningsplikt av brunnsvatten
Hej. Vi har nyligen köpt ett hus. Vi är väl bekanta med undersökningsplikten och tyckte vi gick igenom det mesta innan vi skrev på. Eftersom huset har egen brunn ville vi också försäkra oss om att vattnet var bra, säljaren (genom mäklaren) delgav oss då ett vattenprov som gjorts bara 14 dagar innan som visade att alla värden såg bra ut. två veckor senare får vi på villovägar höra att vattnet är dåligt något som säljaren ska känt till. Det var bland annat höga flouridhalter. Vi kontaktade säljaren som säger att det hade de känt till för några år men provet nu såg bra ut. I frågelistan till mäklaren hade de däremot svarat "vet ej" på frågan om det varit problem med vattnet. Vid närmare undersökning ser vi att fastighetsbeteckningen på provet är fel, vilket säljaren (och mäklaren) menar är en felskrivning. Vi fick i alla fall tillåtelse att gå in i fastigheten och ta ett nytt vattenprov. När vi fick tillbaka det stod det att det var tjänligt med anmärkning, utöver höga flouridvärden var också klorid och natrium extremt höga. I kontakt med firman som tog provet får vi veta att det inte är rätt prov, det är taget på grannfastigheten(som säljaren sålt samtidigt). Firman säger att de delgav förslag på åtgärder till säljaren, mot en kostnad på ca 100 000 kr. Finns det något vi kan göra? Vi har tillträde om några veckor och det här känns inte alls bra.
Rådgivarens svar
2020-09-08
Hej och tack för att ni vänder er till Fråga Juristen med er fråga! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller i ert fall.
Hur är förhållandet mellan köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt?
Köparen har en undersökningsplikt för fel i fastigheten hen köper. Det innebär att en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet inte är fel som kan göras gällande mot säljaren om de upptäcks senare (4 kap. 19 § 2 st. jordabalken). Köparens undersökningsplikt är generellt sett väldigt långtgående och när det gäller just brunnar och vattenkvalité brukar det anses att detta omfattas av undersökningsplikten.
Köparens undersökningsplikt kan dock i princip falla bort om säljaren lämnar en uttrycklig garanti eller tillräckligt specificerade uppgifter om ett visst förhållande. Däremot påverkas inte undersökningsplikten av "allmänna lovprisande uttalanden" från säljaren. En säljares uttalanden om att vattnet i fastighetens brunn var "utmärkt" och "friskt och kallt" har Högsta domstolen inte sett som uttalanden som minskade undersökningsplikten. Upplysningar ska också alltid ses i sin kontext. Även om säljaren lämnar upplysningar som i och för sig skulle kunna minska köparens undersökningsplikt kan det finnas omständigheter runt omkring som gör att undersökningsplikten ändå kvarstår, t.ex. något som borde få köparen att misstänka att fel eventuellt ändå föreligger. Hur långtgående undersökningsplikten är beror alltså väldigt mycket på allt som skett i det enskilda fallet.
Följden av fel i fastighet
Man kan ha rätt till hävning av köpet eller prisavdrag, samt ersättning för skada i vissa fall om det föreligger fel i fastigheten (4 kap. 19 § 1 st. JB) och man uppfyllt sin undersökningsplikt. Vill man som köpare göra gällande felen måste man lämna meddelande om detta till säljaren inom skälig tid efter det att man märkt eller borde märkt felet (4 kap. 19a § JB).
Sammanfattning
I det här fallet har ni fått se ett vattenprov från säljaren som visar bra vattenkvalité, vilket skulle kunna ses som en uppgift som gör att er undersökningsplikt åtminstone minskar. Samtidigt har det funnits en uppgift i frågelistan till mäklaren att säljaren svarat "vet ej" på vattenkvalité, vilket talar för att er undersökningsplikt kvarstått. Om det stått felaktig fastighetsbeteckning på vattenprovet skulle det kunna ses som en uppgift som borde fått er att misstänka att vattenprovet var fel och fått er att undersöka saken vidare. Jag tror alltså att det finns en viss risk i det här fallet att ni inte fullgjort er undersökningsplikt (den är ju generellt sett så långtgående), men jag vågar inte uttala mig helt säkert utan med information.
Råd
En fastighetsaffär är ju ofta stor, så det kanske är bra att ta vidare kontakt med en jurist som kan se över alla handlingar noggrannare och kan få mer information om hur samtalet mellan er och säljaren gick till angående vattnet inför köpet. Hos Familjens Jurist kan ni få hjälp med frågor om fastighetsrätt.
Jag hoppas att ni fått lite klarhet i frågan i alla fall! Om ni undrar över något mer kan ni alltid ta kontakt med Fråga Juristen igen.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.