Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med dina frågor. Du har många funderingar om hur ni ska gå tillväga med de ekonomiska spörsmålen då ni ska bli sambos. Jag svarar nedan generellt på vad som gäller vid ägande av fastighet för sambos och ger er råd utifrån er situation.

Att köpa in sig i hus

Regler om köp av fastigheter finns i 4 kap jordabalken (JB). Där finns bland annat bestämmelser om formkrav som är viktiga att följa för att en överlåtelse ska bli giltig (4 kap. 1-3 §§ JB). Det måste exempelvis upprättas en skriftlig handling som innehåller en överlåtelseförklaring och uppgift om köpeskilling och handlingen måste också skrivas under av båda parter. En delägare till en fastighet måste också enligt 20 kap JB ansöka om lagfart, det vill säga inskrivning av förvärvet. Den som köper in sig i en fastighet blir samägare till fastigheten tillsammans med övriga delägare, vilket innebär att reglerna i lagen om samäganderätt blir tillämpliga. 

Vilken summa en delägare ska betala för att köpa in sig på en viss del av huset är upp till parterna själva att bestämma. Viktigt är här att bland annat diskutera om den nya delägaren ska ha rätt till del av den vinst som redan uppkommit på fastigheten.

Sambors egendom

Vad som gäller avseende sambors egendom regleras i sambolagen. Utgångspunkten är att vid en separation ska samboegendom delas lika mellan parterna. Samboegendom är gemensam bostad och bohag som införskaffats för att användas gemensamt (3 § samt 5-6 §§). Det samborna ägde innan de flyttade ihop omfattas dock inte av sambolagen, vilket innebär att om ett par flyttar ihop i en bostad som den ena parten redan ägde och bodde i så är den bostaden inte samboegendom och behålls alltså av den parten vid en eventuell separation. Om sambor inte vill att sambolagens regler ska gälla kan man skriva ett samboavtal (9 §). 

Viktigt är också att nämna att sambor inte automatiskt ärver varandra. Vill man att ens sambo ska ärva ens kvarlåtenskap om man går bort är det därför nödvändigt att upprätta ett testamente. 

Er situation och sammanfattande råd

Det finns flera olika aspekter som är viktiga för er att diskutera innan ni bestämmer er för hur ni vill göra. Det handlar både om ekonomiska frågor, men även vad som händer om någon av er går bort eller om ni separerar. 

Om du inte går in som delägare på huset, utan istället lägger dina pengar på renovering, så är det viktigt att ni reglerar era ekonomiska förehavanden genom avtal. Om ni skulle separera så har du ingen rätt till del av huset och heller inte rätt att få tillbaka de pengar du lagt in i renoveringen. Detta skulle exempelvis kunna regleras med ett samboavtal i kombination med ett skuldebrev där du lånar ut dina 500 000:- till din sambo. Vid en eventuell försäljning blir han då skyldig dig den summan.

Går du in som delägare i huset så är det viktigt att ni kommer överens om hur stor andel du ska äga och till vilken köpeskilling. Du nämner själv alternativet att ni betalar ett av hans lån och går in som ägare på den procent den summan motsvarar i huset. Det andra alternativet du nämner är att du går in som hälftenägare och ni kan då upprätta ett skuldebrev där din sambo ”lånar ut” halva husets värde till dig. Om detta ska baseras på exempelvis marknadsvärdet eller taxeringsvärdet bestämmer ni själva. Baserar ni köpeskillingen på hans lån får du ju automatiskt del av den värdeökning som redan har skett på huset. Exempelvis, om du betalar ett av hans tre lån på 600 000:- och då blir 1/3 ägare av huset, så har du betalat 600 000:-, men äger en tredjedel av 3 500 000:-. Detsamma händer alltså om du betalar hälften av hans lån och samtidigt går in som 50% ägare, du betalar då ca 900 000:-, men äger hälften av 3 500 000:-.

Avseende vinstskatten från din försäljning så är den 22% och ska alltid betalas. Däremot går det att göra uppskov och vänta med att betala vinstskatten och du betalar då istället runt 0,5 % av vinsten i årlig skatt. Uppskovet begärs i samband med att du deklarerar bostadsförsäljningen och du ansöker hos Skatteverket. Huruvida det är bra eller inte att göra uppskov är väldigt individuellt och varierar beroende på din ekonomi och det kan finnas faktorer som gör det bättre eller sämre för just dig att göra uppskov. 

Vad som är bäst att göra i er situation kan jag inte svara konkret på eftersom det beror på många olika omständigheter. Så oavsett vad ni bestämmer er för så rekommenderar jag er att ta kontakt med en jurist. Detta för att er överenskommelse ska bli så ekonomiskt förmånlig som möjligt för er båda men även för att en eventuell överlåtelse, samboavtal och skuldebrev ska bli korrekt upprättade. Det kan också vara en god idé att fundera på om ni även vill skriva testamente. Läs mer hos Familjens Jurist om vad det innebär att bli sambo. Här finns även mer att läsa om samäganderättsavtal, samboavtal, skuldebrev och testamente. Jag rekommenderar att ni tar en personlig kontakt så att ni kan få den hjälp ni behöver utifrån er situation, men vill ni hellre skriva dokumenten själva finns Familjens Jurists onlinetjänst med fasta priser. 

Jag hoppas att du har fått svar på några av dina funderingar!