Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga, och även grattis till antagningen till studierna och till ditt nya boende! Den situation du beskriver är inte alls ovanlig och jag ska försöka redogöra så tydligt som möjligt nedan för hur du och din innebeonde kan känna störst trygghet i ert kontraktuella förhållande. 

Andrahandskontrakt och godkännande av andrahandsuthyrning

När man hyr i andrahand så upprättas vanligtvis två olika kontrakt, ett direkt mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen och ett mellan förstahandshyresgästen och hyresrätts- eller bostadsrättsföreningen. Medan det förstnämnda syftar till att reglera alltifrån hyra, uppsägningstid och eventuellt vilka inventarier som finns i lägenheten vid uthyrningen syftar det sistnämnda till att säkerställa att föreningen godkänner uthyrningen. Faktum är att det är lagkrav på att föreningen måste ha godkänt andrahandsuthyrningen (se jordabalken kap 12 § 39) och att frånvaro av sådant godkännande kan innebära grund för föreningen att säga upp kontraktet med ordinarie hyresgäst, vilket logiskt då innebär att även den som hyr i andra hand förlorar bostaden (se jordabalken kap 12 § 42 p. 3). Om hyresvärden inte skulle godkänna andrahandsuthyrningen kan man alltid överpröva saken hos Hyresnämnden som då är tvungen att lämna tillstånd till uthyrning om det finns godtagbara skäl för hyresgästen att hyra ut, såsom studier- eller arbete på annan ort, "samboprövning" eller särskilda familjeförhållanden (se jordabalken 12 § 40). Rör det sig om bostadsrätt är bedömningen vid lämplig andrahandsuthyrning mer generös än om det rör sig om en hyresrätt, då det räcker med "skäl" istället för "särskilda skäl". Mer information om detta finns på Hyresgästföreningens hemsida eller hos Domstolsverket, och är man medlem hos Hyresgästföreningen kan de även bistå med hjälp vid en eventuell process hos Hyresnämnden. 

Ytterliggare en (inne)boende 

Inneboende eller andrahandsuthyrning?

Faktumet att en bekant till dig har flyttat in i lägenheten kan, men behöver inte, komplicera situationenen. Det beror på lite. För att hyresgästen, det vill säga personen som äger lägenheten i första hand, ska ha rätt att ha en inneboende krävs det att hyresgästen själv bor i lägenheten. Bor denne personen inte längre i lägenheten, utan det endast är du och din bekant, saknar hyresgästen alltså möjligheten att ha er som inneboende. Min tolkning är därför att du som andrahandshyresgäst inte har någon självständig rätt att ta in en inneboende, utan att förstahandshyresgästen bör gå den sedvanliga vägen som beskrivits ovan. Eventuellt kan föreningen ha svårare för att godkänna andrahandsuthyrning till två personen i samma lägenhet, men så behöver inte vara fallet. I och med att konsekvenserna ändå är så långtgående som förverkande av bostaden är ändå min rekommendation att be förstahandshyresgästen att kontakta sin förening för att även få uthyrningen till din bekant godkänd.

Det civilrättsliga hyresavtalet mellan hyresgästen och er 

Hur ni tre avtalar om hyran emellan er är däremot ett civilrättsligt förfarande som ni själva har större frihet att styra över, förutom själva hyresbeloppen då hyresgästen inte får ta mer än 15 % i hyra m.h.t. möbler. Om det är så att du betalar hela hyran direkt till förstahandshyresgästen kanske det är mer rimligt att du och din bekant upprättar ett avtal mellan er. Detta behöver inte vara så komplicerat utan det räcker med en enkel formulering att "y lovar att betala summan k till x den 25:e varje månad sålänge som x är bosatt i bostaden eller uppsägningstiden gäller" och sedan skriva under med era namn, kontaktuppgifter och datum. Skulle ni behöva hjälp att upprätta ett sådant avtal är ni mer än välkomna att kontakta våra duktiga jurister på Familjens jurist som är specialister på upprättande av hyresavtal. Glöm dock inte bort att din bekant även bör upprätta ett separat hyresavtal med förstahandshyresgästen för att reglera uppsägningstid och övriga frågor. På så vis är både din vän skyddad mot att vräkt utan uppsägningstid, samtidigt som förstahandshyresgästen har en säkerhet.

Sammanfattning och råd om praktiskt handlande 

Sammanfattningsvis så beror situationen på om förstahandshyresgästen är bosatt eller inte i bostaden, vilket jag tolkar det som att personen inte är eftersom att du själv hyr i andrahand. I en sådan situationen medför inflytten av din bekant att förstahandshyresgästen bör skicka in en ny ansökan om andrahandsuthyrning. Därefter bör din bekanta även upprätta ett avtal med förstahandshyresgästen om hyresvillkoren mer specifikt. Om ni dessutom önskar att ha ett avtal er två emellan som enbart rör betalningen av hyran och ni mer än välkomna att upprätta ett sådant, och om ni behöver hjälp med detta får ni som sagt gärna kontakta Familjens jurist som hjälper er. Hoppas jag har kunnat hjälpa dig med din fråga och lycka till!