Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Konsekvenser av dolda fel i bostadsrätt

        Hej!
        Jag tittar på en bostadsrätt med nyrenoverat badrum. De som säljer har stått för renoveringen själva och kan därför inte lämna kvalitetsintyg. Jag har fått se bilder på tätskikt och matta och golvbrunnen är hanterad av deras BRF för att det ska vara korrekt utfört. På frågelistan vid visningen har de intygat att arbetet är utfört av dem själv och fackmannamässigt.
        Låt säga att jag vill köpa denna bostad och något uppstår. Har jag då möjlighet att kräva ersättning eftersom de upplyst mig om att det är korrekt utfört?

        Rådgivarens svar

        2019-08-30

        Hej och stort tack för att du valt att vända dig till Fråga Juristen med din fråga.

        Allmänt om dolda fel

        Vid köp av bostadsrätt gäller köplagen (KöpL) och enligt KöpL 17§ ska lägenheten i fråga om art, kvalitet och andra egenskaper stämma överens med vad som följer av avtalet. Vid köp av bostadsrätt har köparen ett långtgående undersökningsansvar och bara ett sådant fel som existerade innan köpet men som inte vad möjligt att upptäcka vid en ordentlig besiktning kan åberopas i efterhand mot säljaren som ett dolt fel (KöpL 20§). Hänsyn tas vid bedömningen till vad köparen hade fog att förutsätta, dvs. vad köparen normalt kunnat förvänta sig i relation till fastighetens ålder, skick och pris.

        Vad innefattar köparens undersökningsplikt?

        Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Att köparens anses ha en mycket långtgående undersökningsplikt leder ofta till att många väljer att anlita en professionell besiktningsman. Har en besiktningsman anlitats och en avvikelse som inte finns med i besiktningsutlåtandet upptäcks ska den ses som ett dolt fel. Omfattningen av köparens undersökningsplikt beror också på de uppgifter som säljaren lämnat. Uppger säljaren att en renovering utförts fackmannamässigt är det att ses som en utfästelse angående bostadens skick som minskar köparens undersökningsplikt.

        Konsekvenser av dolda fel

        Köparen kan reklamera ett dolt fel senast två år efter tillträde till bostaden, men det är alltid bäst att reklamera så fort som möjligt eftersom reklamationen måste ske inom skälig tid från då felet upptäckts (KöpL 32§). Enligt KöpL 30§ kan ett dolt fel i en bostadsrätt leda till avhjälpande, prisavdrag eller hävning av köp, samt skadestånd. Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet, dvs. åtgärdar felet, utan kostnad för köparen, om detta kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren (KöpL 34§ stycke 1). Om avhjälpande inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen får köparen kräva prisavdrag eller häva köpet (KöpL 37§ stycke 1). Köpet får hävas om felet är av väsentlig betydelse för köparen och säljaren insåg eller borde ha insett detta (KöpL 39§). Köparen har oftast även rätt till ersättning för skadan denne lider pga. felet (KöpL 40§). 

        Sammanfattning och råd

        Upptäcker du ett dolt fel efter det att du flyttat in i din nya bostadsrätt så kan det leda till att säljaren blir skyldig att avhjälpa, ge prisavdrag, häva köpet samt betala skadestånd. Säljaren ansvarar dock inte för sådana fel som du genom att anlita en besiktningsman eller genom att själv göra en noggrann undersökning skulle kunna ha upptäckt.

        Vad som utgör ett dolt fel är ofta en komplicerad fråga och leder inte sällan till att en tvist uppstår. Skulle du i framtiden hamna i tvist så rekommenderar jag att du tar kontakt med någon av våra erfarna jurister på Familjens Jurist. Du kan boka en tid med en jurist över telefon eller besöka något av Familjens Jurists kontor. Länk till bokningen finns här.

        Vänliga hälsningar
        Isabelle Hepsever

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia

        Fråga Juristen är en tjänst där du kan ställa juridiska frågor gratis. Frågorna besvaras av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen utförs efter bästa förmåga och Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder resultatet eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.

        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden